MKTG SR - pasek na kartach artykułów

Podwyżki w TBS. Sprawę komentuje były prezes, mieszkańcy lawinowo składają pozwy

Magdalena Pasiewicz
Magdalena Pasiewicz
Magda Pasiewicz/Polska Press
Debata o wysokich czynszach w TBS trwa. Głos zabrał prezydent Wrocławia, jednak dla sprawy mieszkańców więcej wniósł były prezes zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego Kazimierz Fiurst. Poparł protest lokatorów, a teraz w otwartym liście do Jacka Sutryka przedstawia konkretne wyliczenia. Co na to spółka miejska? Przeczytajcie poniżej.

Gigantyczne podwyżki czynszów w TBS Wrocław

Horrendalne podwyżki wprowadzone niedawno przez spółkę TBS Wrocław od początku spotkały się z ostrym sprzeciwem lokatorów. Niektórzy po podwyżce mieliby płacić o kilkaset złotych więcej. To dla wielu rodzin ogromny wydatek.

Po protestach mieszkańców, TBS Wrocław wyjaśniał, że przyczyną podwyżek czynszu był wzrost oprocentowania kredytów, wzrost koszty remontów i ogólnego utrzymania budynków. W odpowiedzi na oskarżenia o rozrzutność, zarząd TBS ujawnił zawartość umowy na sponsorowanie koszykarskiego Śląska o wartości 800 tys. zł.

Poruszenie widać też na osiedlach należących do TBS-u we Wrocławiu. Lokatorzy donoszą, że robotnicy teraz zaczęli prace, o które mieszkańcy nie mogli się wcześniej doprosić, pokazują też zdjęcia, na których widać "zaangażowanie" zarządcy w sprawy osiedlowe.

Kto się pomylił - TBS czy lokatorzy?

Zarząd TBS twierdzi, że wśród lokatorów krąży zła interpretacja przepisów. Poprosił więc o stanowisko Ministra Rozwoju i Technologii. W odpowiedzi, jaką otrzymał, minister stwierdza, że do zasady naliczania stawek czynszowych reguluje Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, a nie Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy, jak uważają mieszkańcy.

W odpowiedzi z ministerstwa czytamy dalej, że "odpowiednia dla TBS ustawa nie reguluje szczegółowo kwestii kalkulacji stawek czynszowych. Art. 28 tej ustawy wprowadza jedynie ogólne zasady ustalania wysokości stawek czynszu". Na przykład takie, że stawki czynszu ustala zgromadzenie wspólników, wysokość czynszu nie może przekroczyć 4-5 proc. wartości odtworzeniowej, a zebrana ze wszystkich czynszów kwota musi wystarczyć na pokrycie przynajmniej wydatków statutowych. TBS dodaje, że stawki czynszu na pokrycie wydatków prognozowane są z wyprzedzeniem.

Na podstawie własnych wyliczeń, TBS podaje, że "łączny koszt na 1 metr kwadratowy w ujęciu miesięcznym całego zasobu mieszkaniowego TBS Wrocław Sp. z o.o. wyniesie 20,60 zł w 2022 r. To oznacza, że suma stawek czynszów nie może być niższa od tej wysokości"

Co zatem wchodzi w skład czynszu?

TBS Wrocław

Zła interpretacja przepisów czy błędne wyliczenia?

Ministerstwo odniosło się również do pytania o zasady podwyższania czynszu. Stwierdziło, że aneksy, jakie dostali mieszkańcy (a których zakwestionowanie zaproponowało stowarzyszenie KRM na zasadach z art. 8a z Ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli tej, która nie ma zastosowania w TBS) są przez nich źle interpretowane.

Jak komentuje to były prezes zarządu Towarzystwa Budownictwa Społecznego Kazimierz Fiurst?

"Ministerstwo potwierdza sprawy oczywiste. Na podstawie opublikowanych przez TBS wyliczeń, "za 4/5 odpowiadają koszty eksploatacji i remontów". Taki wzrost kosztów eksploatacji jest nie do zaakceptowania. Znaczyłoby to, że koszty eksploatacji rosną rok do roku o prawie 50 procent. To jest niemożliwe! Jeżeli rzeczywiście zaistniałaby taka sytuacja, to bezwzględnie koniecznym działaniem powinno być natychmiastowe sprawdzenie ponoszonych nadmiernych, nieuzasadnionych kosztów i niezwłoczne ich obniżenie, a nie podnoszenie stawki czynszu kosztem mieszkańców!"' - mówi nam były prezes TBS.

Brak zgody lokatora na podwyżkę opłat za najem mieszkania w Towarzystwie Budownictwa Społecznego oznacza rozwiązanie umowy najmu po upływie terminu wypowiedzenia. Uniknąć wypowiedzenia można jedynie, wnosząc do sądu pozew o ustalenie czy podwyżka jest zasadna. Pozew musi trafić do sądu przed upływem dwóch miesięcy po otrzymaniu listu z informacją o podwyżce.

Prawnicy oburzeni stanowiskiem TBS i słowami prezydenta Wrocławia

"TBS umyślnie wprowadza lokatorów w błąd, pisząc na oficjalnym profilu, że niepodpisanie aneksu może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu. Jest to nieprawda. Lokatorzy nie czują się pewnie, gdy mowa o przepisach i TBS usiłuje tę ich niepewność wykorzystać, aby przymusić ich do podpisania aneksu zawierającego niekorzystne postanowienia" - przekonuje Izabela Krawczyk ze stowarzyszenia Krajowej Rady Mieszkańców TBS.

Prezydent Wrocławia Jacek Sutryk przekonuje natomiast, że "podwyżki dotykają każdego i trzeba się z tym pogodzić". Krytykuje także pomoc, jaką mieszkańcy otrzymują od stowarzyszenia KRM TBS i od prawników (na te słowa wniesiono już skargę, prawnicy uznali, że prezydent podważył zaufanie do ich zawodu i usług, jakie świadczą poszkodowanym mieszkańcom).

"Bulwersującą sprawą jest to, że Jacek Sutryk, demokratyczny prezydent Wrocławia, grozi lokatorom (wrocławianom), że jak będą kwestionować zasadność podwyżek, to "może to się źle skończyć". Brzmi to jak zwykła, bandycka groźba! Bo, co mogłoby się zdarzyć? Jeśli lokatorzy się mylą, to sąd stwierdzi, że podwyżka jest zasadna i koniec. Nic więcej" - stwierdza Marcin Zatorski, radca prawny z kancelarii "Zatorski&Wspólnicy", który zaangażował się w sprawę.

Kolejne skandaliczne - zdaniem wrocławian - słowa padły z ust Jacka Sutryka w Radiu Wrocław, kiedy odniósł się po raz kolejny do sprawy podwyżek czynszu. Lokatorzy nie zostawili na prezydencie suchej nitki: "Sutryk z krainy Muminków!", "75 tysięcy za TBS dałam 4 lata temu", "W mieszkaniu pękają ściany, grzyb na klatce. Gdzie te pieniądze na remonty?".

Mieszkańcy TBS nie zamierzają odpuścić

"400 zł podwyżki to niewiele, ale dla mnie to skromniejsze zakupy, mniej przeczytanych książek i mniej odwiedzin wnuków w Głogowie. Dla emeryta te 300-400 złotych to często "być albo nie być" - mówi nam jeden z lokatorów TBS.

Czy podwyżka w TBS Wrocław była zasadna? O tym zdecyduje sąd. Lokatorów będzie tam reprezentować kilka wrocławskich kancelarii. Tylko w kancelarii Zatorski&Wspólnicy pełnomocnictwa złożyło już ponad pół tysiąca mieszkańców TBS - wnioski będą przyjmowane tam do 8 kwietnia, a do sądu prawnicy wybiorą się 15 kwietnia 2022 r. Jeżeli biegły sądowy wykaże, że koszty naliczono niepoprawnie, mieszkańcy pozostaną przy starej stawce czynszu bądź podwyżka zostanie im naliczona na nowo.

Kazimierz Fiurst, były prezes TBS Wrocław wspiera lokatorów w protestach. Napisał także list otwarty do prezydenta Jacka Sutryka. Oto jego pełna treść:

W przestrzeni publicznej toczy się debata dotycząca podwyżek czynszu w TBS Wrocław. Mieszkańcy wyrażają zastrzeżenia odnośnie skali podwyżek. Wyrażają zaniepokojenie możliwością zaspokojenia swoich codziennych potrzeb w sytuacji rosnących kosztów utrzymania mieszkania. Posiadając kompetencje wynikające z wieloletniego kierowania spółką TBS Wrocław oraz w poczuciu  obowiązku reagowania na niewłaściwe działania, ponownie zabieram głos w sprawie. U podstaw społecznego budownictwa mieszkaniowego legła idea budowy mieszkań o umiarkowanych czynszach. Cel ten miał zostać osiągnięty między innymi w oparciu o preferencyjne kredyty oraz formułę organizacyjną spółki TBS jako spółki non profit czyli przeznaczającej wszystkie wygospodarowane środki na budowę kolejnych mieszkań. Realizacja programu głównie przez spółki gminne miała zagwarantować racjonalne i oszczędne gospodarowanie. Zasady te powinny być obecne w codziennym działaniu. 
Jako przyczynę wprowadzonych podwyżek podaje się rosnące stopy procentowe kredytów, rosnące koszty nośników energii. Jako argument przywołano również, iż koszty finansowe wzrosły o 780%. Powyżej podane uzasadnienie nie przybliża nas do zrozumienia istoty sprawy. Czas więc aby przemówiły liczby. Na realizację mieszkań zaciągane są kredyty w Banku Gospodarstwa Krajowego. Większość kredytów zaciągniętych przez TBS Wrocław pochodzi z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Wysokość rat spłaty tych kredytów nie zależy od obowiązujących stóp procentowych. Oprocentowanie tych kredytów stanowi stopa redyskonta w Narodowy Banku Polskim. Spłata następuje w systemie ustalenia pierwszej spłaty a następnie jest ona (pierwsza spłata) waloryzowana kwartalnie wskaźnikiem wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej. 
Przedstawię na przykładzie jak działa ten system. Jeżeli np. pierwsza spłata zostałaby ustalona na 1000 zł i przy oprocentowaniu 3,5 %  proporcje składników kształtowałyby się np. następująco 900 zł. kapitał i 100 zł odsetki, to przy zmianie oprocentowania na1 % spłata ( bez uwzględnieniu waloryzacji ) również wyniosłaby 1000 zł z tym, że np. kapitał stanowiłby kwotę np.970 zł a odsetki np. 30 zł. Powyższe pokazuje, że stopy procentowe nie mają wpływu na wysokość spłaty kredytu (mają jedynie wpływ na proporcje spłacanego kapitału i odsetek) a wpływ mają jedynie wskaźniki wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej. 
 Wzrost cen produkcji budowlano-montażowej w 2021 roku wyniósł odpowiednio: 
I kwartał 2021r w stosunku do IV kwartału 2020 r. - 0,7% 
II kwartał 2021r w stosunku do I kwartału 2021 r. - 1,3% 
III kwartał 2021 r w stosunku do II kwartału 2021 r. - 1,7% 
IV kwartał 2021 r w stosunku do III kwartału 2021 r. - 2,6% 
Składany wzrost spłaty kredytu zaciągniętego w KFM wyniósł więc za 2021 rok około 4 %.  
Ostatnie trzy kredyty zostały zaciągnięte w ramach nowych zasad. Oprocentowanie wynosi WIBOR 3M. Dwa ostatnie jeśli dobrze pamiętam zaciągnięte zostały w 2017 i 2018 roku. Czynsze w tym czasie kalkulowane były dla stawek WIBOR 3M których projekcje określał bank. Rozkład kosztów (składników czynszu) kształtują się w przybliżeniu w proporcji 50 %  spłata kredytu i 50 % pozostałe koszty (płace, podatki od nieruchomości, koszty utrzymania zasobów). Niech punktem wyjścia będzie czynsz za 2021 rok w wysokości 15,90 zł/ m². Przekładając powyższe dane z uwzględnieniem rosnących cen produkcji budowlano-montażowej można założyć, że pozycja spłaty kredytu może w 2022 roku wzrosnąć o ok. 70 gr w odniesieniu do 1 m2 powierzchni użytkowej. Jeżeli przyjąć, że przy obecnej inflacji pozostałe koszty wzrosną o 10 % daje to kwotę 80 gr. w odniesieniu do 1 m2 powierzchni użytkowej. Łącznie uzasadniona podwyżka czynszu wg szacunkowych obliczeń może wynieść ok. 1,50 zł/m²  powierzchni użytkowej. Po szczegółowej analizie nie jest wykluczone, że powinna być mniejsza.  
Wprowadzenie podwyżki  o 4,53 zł/m² czyli trzykrotnie wyższej każe przypuszczać, że albo obliczenia nie przystają do danych źródłowych albo w spółce nastąpiło jakieś dramatyczne zdarzeniem które jest ukrywane przed prezydentem oraz przed mieszkańcami, a którego konsekwencje mieliby ponieść najemcy w postaci nieuzasadnionego wzrostu czynszu.  Ponownie proponuję swoją pomoc w szybkim przestawieniu spółki na właściwe tory. Jedną z pierwszych decyzji powinna być obniżka nowych stawek czynszu.

emisja bez ograniczeń wiekowych
Wideo

Tomasz Adamek na gorąco komentuje swój pierwszy występ we freakach

Dołącz do nas na Facebooku!

Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

Polub nas na Facebooku!

Kontakt z redakcją

Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

Napisz do nas!

Polecane oferty

Materiały promocyjne partnera
Wróć na gazetawroclawska.pl Gazeta Wrocławska