Kalkulator rat kredytu hipotecznego - raty malejące czy stałe? Co wybrać?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które zwykle zaciągane jest na kilkadziesiąt lat. W tym czasie, co miesiąc do banku trzeba wpłacać transzę pieniędzy, czyli po prostu ratę. Wysokość każdej z rat jest znana już w momencie podpisywania umowy kredytowej. Integralną częścią umowy jest bowiem harmonogram spłat. Najczęściej ma on formę tabeli, w której wymienione są wszystkie raty konieczne do spłacenia zobowiązania, data ich płatności oraz saldo kredytu.

Dodatkowo kwota raty rozbita jest na ratę kapitałową i odsetkową. Pierwsza z nich to kwota pożyczona od banku podzielona przez ilość miesięcy, na które zostało powzięte zobowiązanie. Na ratę odsetkową składają się natomiast odsetki od pożyczonej kwoty, które stanowią wynagrodzenie banku.

Jak wygląda harmonogram spłat, jeśli w umowie kredytowej zapisano, że raty mają być stałe (bądź równe albo annuitetowe w zależności od przyjętej nomenklatury)? Przyjmując, że harmonogram ma formę tabeli, w kolumnie z całkowitymi kwotami rat, od pierwszego wiersza do ostatniego powtarza się ta sama suma. Ale uwaga! W przypadku kredytów z oprocentowaniem zmiennym harmonogram spłat może ulec zmianie, gdy np. zmieni się wskaźnik WIBOR. Bank ma wówczas obowiązek dostarczyć klientowi zaktualizowany dokument, gdzie kwoty będą inne od dotychczasowych, ale nadal będą równe w stosunku do siebie.

Jeśli z kolei przyjrzeć się kolumnom z podpisem „rata kapitałowa” i „rata odsetkowa” można zauważyć, że ich stosunek zmienia się wraz z kolejnymi wpłatami. W pierwszym okresie znaczną część raty całkowitej stanowi część odsetkowa, podczas gdy kapitałowa jest niska. Z czasem proporcje odwracają się. Dzieje się tak dlatego, że każda spłata części kapitałowej obniża kwotę zadłużenia, od której naliczane są odsetki.

Opcja rat malejących jest wśród kredytobiorców mniej popularna niż raty stałe. Być może wynika to z faktu, że raty w tym wariancie najwyższe są w początkowym okresie kredytowania, gdy często klienci i tak mają dużo wydatków związanych z kupnem nieruchomości.

Gdy poddać analizie harmonogram spłat kredytu hipotecznego z malejącymi ratami, widać że część kapitałowa każdej raty jest taka sama, z każdą wpłatą maleje natomiast część odsetkowa. W efekcie, co miesiąc rata jest odrobinę niższa, jeśli jednak przyjrzeć się opłatom na przestrzeni całego okresu kredytowania - różnica w wysokości pierwszej i ostatniej raty jest bardzo duża.

W przypadku rat malejących, gdzie początkowo rata jest wysoka, bank może wymagać wyższej zdolności kredytowej aby upewnić się, że kredytobiorca będzie w stanie je spłacać. Także dla kredytobiorcy może to być spore wyzwanie finansowe, szczególnie w sytuacji, gdy np. nowo nabyte mieszkanie lub dom trzeba wyremontować i urządzić.

Zaletą rat równych jest z kolei przewidywalność: stała kwota comiesięcznej raty pozwala łatwiej planować domowy budżet. Ponadto kredyt hipoteczny z ratami stałymi łatwiej otrzymać. Minusem tego rozwiązania są wyższe ogólne koszty kredytu.

Aby wysokość miesięcznych zobowiązań oszacować zanim złożymy do banku wniosek o kredyt, najlepiej skorzystać ze specjalnego narzędzia, czyli kalkulatora rat kredytu hipotecznego. Wpisując do niego wartość nieruchomości, kwotę kredytu (czyli wartość nieruchomości pomniejszoną o wkład własny, który powinien wynosić min. 10 proc.) oraz okres kredytowania, można zapoznać się z najlepszymi wynikami symulacji kredytowych. Są w nich ujęte zarówno informacje o wysokości raty, jak i całkowitym koszcie kredytu.

Kalkulator raty kredytu hipotecznego jest więc również doskonałym sposobem na porównanie ofert z wielu banków. Bez tracenia czasu na szukanie informacji na poszczególnych stronach internetowych czy w siedzibach instytucji finansowych. Dodatkowo, na stronie mFinanse można także przeprowadzić szacunkowe obliczenia swojej zdolności kredytowej. Dzięki temu, podczas późniejszych rozmów z ekspertem kredytowym, można mieć wiedzę, jaki kredyt wydaje się najbardziej optymalnym, a przede wszystkim dostępnym.

Kalkulator raty kredytu hipotecznego oraz kalkulator zdolności kredytowej dostępne są tutaj: https://mfinanse.pl/kredyt-hipoteczny-kalkulator-zdolnosci-kredytowej-podwojne-kalkulatory/.