Wrocław pozbywa się mieszkań komunalnych. Proponuje rekordowe bonifikaty, ale są haczyki

Wrocław niebawem wystartuje z nowym „Wieloletnim programem gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wrocław na lata 2020-2025”, uchwalonym na ostatniej sesji Rady Miejskiej. Zgodnie z zapisami zawartymi w uchwale, lokatorzy części gminnych mieszkań, mogą liczyć na rekordową bonifikatę w wysokości 98 proc. przy ich wykupie. By otrzymać taką zniżkę, muszą jednak spełnić kilka warunków. Głównym - jak zaznaczył wiceprezydent Wrocławia Sebastian Lorenc - jest podpisanie umowy na wykup lokalu do końca 2021 roku.

To jednak nie jedyny haczyk. Na taki rekordowy upust, a przypomnijmy, że do tej pory miasto sprzedawało lokale z bonifikatą w wysokości 90 proc., mogą liczyć najemcy z budynków w których: „wskutek równoczesnej sprzedaży wszystkie mieszkania (w budynkach innych niż jedno lub dwulokalowe) przestaną być własnością gminy”. Przy czym za równoczesną uznawana będzie sprzedaż dokonana na podstawie umów zawartych w tym samym terminie.

To oznacza, że mieszkania za 2 proc. ich wartości wykupią wrocławianie, którzy dogadają się ze wszystkimi sąsiadami w budynku należącym do miasta. Pozostali najemcy będą mogli liczyć co najwyżej na 90 proc. upustu.

Ilu wrocławian może liczyć na rekordową bonifikatę?

Do Gminy Wrocław według danych na koniec 2018 roku wciąż należy blisko 35 tys. lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni ponad 1,7 mln mkw. To wciąż bardzo dużo mimo że ich wyprzedaż trwa już od ponad 20 lat. W tym czasie miasto pozbyło się 70 proc. lokali.

Z puli, która jeszcze pozostała w zasobach miasta 13 287 mieszkań znajduje się w budynkach (1281), które w całości są własnością gminy. To właśnie najemcy tych lokali mogą liczyć na nową, maksymalną bonifikatę. Pozostali, a jest ich 21 518, mogą załapać co najwyżej na upust w wysokości 90 proc.

Biorąc pod uwagę średnią wielkość mieszkań komunalnych we Wrocławiu, czyli 55 mkw oraz średnie ceny takich lokali na rynku na poziomie 6 tys. zł, przy 98 proc. bonifikacie najemca będzie musiał zapłacić jedynie 6,6 tys. zł. Przy bonifikacie w wysokości 90 proc. będzie to już 33 tys. zł. Gra więc warta świeczki. Wyprzedawane przez miasto nieruchomości, będą jak zwykle wyceniane przez rzeczoznawców na podstawie ich stanu, a z tym jest nie najlepiej. Średni wiek budynków będących w całości własnością gminy wynosi około 100 lat, a wybudowanych po 2000 roku jest tylko 104. Zdecydowana większość powstała przed II wojną światową. Samo miasto określa stan ponad 70 proc. jako średni lub zły. Zdecydowana większość podłączona jest co prawda do kanalizacji, ale tylko jedna czwarta do sieci ciepłowniczej.

Miasto kusząc rekordowymi upustami chce zaoszczędzić

Najemcy wykupując mieszkania, biorą na siebie koszty remontów budynków w których się one mieszczą, a te są niebagatelne. Zdecydowana większość nieruchomości stanowiących własność gminy wymaga remontów ze względu na ich wiek, stan techniczny i konieczność dostosowania do zmieniających się przepisów budowlanych. Wymaga to wciąż rosnących nakładów na remonty i inwestycje. Rocznie te wydatki sięgają blisko 100 mln zł. Rządzący miastem liczą, że w ramach nowego programu do 2025 roku uda im się sprzedać około 5 tysięcy mieszkań komunalnych. To może nie obniży w zasadniczy sposób wydatki na lokale komunalne, ale przynajmniej, jak prognozuje miasto wyhamuje ich wzrost, który w 2025 roku prognozowany jest na poziomie około 95 mln zł.

Nie każdy najemca może liczyć na wykup

Najemcy są równi i równiejsi także z powodu tego, gdzie mieszkają, bo to magistrat decyduje, które lokale będą mogły być wykupione. Pierwszeństwo mają te, w których udziały gminy są bliskie 50 proc. w danym budynku lub niższe. Na sprzedaż niewystawiane są między innymi mieszkania w budynkach znajdujących się na terenach o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowe, przeznaczonych do kapitalnego remontu lub wyburzenia. Na wykupienie mieszkania nie mogą też liczyć mieszkający w budynkach w całości wyremontowanych lub wybudowanych po 1998 roku. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku zabytków i lokali socjalnych.

Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu mieszkania z bonifikatą mają główni najemcy lokali. Poza tym, jeśli po ich wykupieniu od gminy, nabywca odsprzedał ją lub wykorzystał na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty (cele mieszkaniowe), przed upływem 5 lat, licząc od podpisania umowy, gmina może zażądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. W grę wchodzi wtedy nawet kilkaset tysięcy złotych.

Kupujący nie musi jednak przestrzegać okresu karencji w kilku przypadkach:
-przekazania lokalu bliskiej osobie (na przykład rodzic dziecku, lub dziadek wnukowi)
-zamiany wykupionego mieszkania na inne, także spółdzielcze
-przeznaczenia pieniędzy ze sprzedaży wykupionego lokalu w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego mieszkania lub prawa własnościowego do mieszkania spółdzielczego.
- kupujący mieszkanie komunalne, nie musi też przestrzegać pięcioletniego okresu, także sprzeda lokal, a uzyskane z tego pieniądze przeznaczy w ciągu roku na kupno innego mieszkania.

Dość często zdarza się, że osoby, które wykupiły lokale od gminy, nie czekają na upływ tego okresu, tylko przekazują uzyskane prawo w formie darowizny swoim bliskim, najczęściej dzieciom. Obdarowani muszą jednak pamiętać, że ich również obowiązuje pięcioletni okres karencji. Jeżeli go nie dotrzymują, muszą zwracać bonifikatę.