Wolnoć Tomku w swoim domku?

Większość z nas pamięta utwór Aleksandra Fredry o Pawle i Gawle. Dzięki tej bajce, do dziś używamy sformułowania „wolność Tomku w swoim domku”. Nie każdy pamięta jednak, że autor używał rzeczownika „wolność”. Niezależnie od wyboru słowa, sens całej wypowiedzi oznacza dla większości z nas, że w naszym własnym mieszkaniu możemy robić wszystko, na co tylko przyjdzie nam ochota. Zapominamy jednak o tym jaki morał znajduje się na końcu wiersza, a poeta wyraźnie wskazał, że „z tej to powiastki morał w tym sposobie: Jak ty komu, tak on tobie”. Fredro w krótkim tekście zawarł całą ideę, którą nie jeden ambitny doktorant rozłożyłby na czynniki pierwsze, aby następnie przelać na setki stron swojej pracy, której pewnie nikt by nie przeczytał.

W dzisiejszym tekście postaram się w sposób zwięzły przedstawić istotę własności z prawnego punktu widzenia. Rozważania są konsekwencją pytania zadanego przez jedną z czytelniczek, mianowicie „czy sąsiad może mi przeszkadzać?”. Zdradzę, że przytoczyłem tylko część pytania, ponieważ dalszy fragment, z uwagi na nader szczegółowy i barwny opis, raczej nie nadawałby się do publikacji. Punktem wyjścia jak zawsze jest przepis prawa. W dzisiejszym tekście będzie to art. 140 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może też rozporządzać rzeczą.

Nasz ustawodawca wskazał, że przedmiotem własności mogą być rzeczy, czyli materialnie wyodrębnione części przyrody. Mamy ruchomości i nieruchomości. Ruchomością może być samochód, mebel, ołówek itd. Nieruchomości, jak podpowiada nazwa mają ograniczoną zdolność do przemieszczania się. Chodzi w tym przypadku o nieruchomości gruntowe (pola, łąki, lasy), budynkowe (dom, budynek gospodarczy) czy lokalowe (lokal użytkowy, mieszkanie). Rozszerzając powiedzenie Fredry, można wskazać „wolność Tomku w swoim domku, autku czy sweterku”. Istotne jest jednak to, że tymi rzeczami możemy rozporządzać i korzystać z nich, ale tylko w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego.

Nie będę koncentrował się na zasadach współżycia społecznego, lecz wskażę na granice prawa własności wyrażone w niektórych ustawach. Często wydaje nam się, że skoro coś należy do nas to możemy to posiadać i korzystać do woli. Nie znając szczegółowych regulacji czujemy, że są jakieś granice, których przekroczyć nam nie można. Nawet najgłupszy zabójca nie wyjaśni przed sądem, że na swoje usprawiedliwienie podaje fakt, iż nóż, którym zadźgał kolegę, stanowi jego własność i może nim swobodnie dysponować zgodnie z Kodeksem cywilnym. Żaden producent narkotyków nie będzie tłumaczył prokuratorowi, że jego fabryka amfetaminy jest legalna ze względu na fakt umiejscowienia jej na nieruchomości stanowiącej własność produkującego.

Są jednak sytuacje, w których nie przychodzi nam od razu do głowy, że mamy pewne ograniczenia, a dotyczy to zwłaszcza nieruchomości. Ostatnio ustawodawca pokrzyżował plany wielu rolnikom, którzy zostali ograniczeni w obrocie prawnym należącymi do nich gruntami. Prawodawca zaskoczył też niejednego właściciela łopaty, kiedy postanowił on pokopać w swoim ogródku. Oderwanie minerałów od podłoża stanowi bowiem wydobycie kruszywa i w przypadku braku odpowiednich decyzji administracyjnych, może rozpocząć to problemy prawne, w tym także finansowe właścicieli takich rozkopanych gruntów. Nie każdy czyta do poduszki Prawo geologiczne i górnicze, więc sygnalizuję, że należy być ostrożnym przy posługiwaniu się koparką.

Każdy kto budował dom na własnej ziemi zdaje sobie sprawę z tego, że powiedzenie Fredry mogłoby być żartem powtarzanym w wielu urzędach państwowych i samorządowych. Działający na podstawie stosownych przepisów urzędnicy, jak choćby Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego czy Starosta, doskonale wiedzą, jak nam pomagać żeby nasze domy spełniały odpowiednie standardy.Tekst rozpoczął się od bajki Fredry i możemy pozostać w bajkowym klimacie. Wydaje się, że nawet posiadający wielką wyobraźnię pisarze i autorzy baśni nie są w stanie wykreować historii, w której inwestor w poniedziałek kupuje ziemię, a we wtorek rozpoczyna budowę wymarzonego domu. Jak jesteśmy już przy bajkach, to możemy zapytać przedszkolaków czy orientują się, czy bohaterowie znanych kreskówek przypadkiem nie naruszają prawa. Domek Muminków sprawia wrażenie starego, wymagającego wpisu do rejestru zabytków i nadającego się do objęcia ochroną przez właściwego konserwatora, który podpowiedziałby jakiej farby należy używać w celu utrzymania pożądanego stanu. Domki Smerfów mogą nie spełniać norm wynikających z przepisów przeciwpożarowych. O Gargamelu nie ma co wspominać, bo zdaje się, że nie uzyskał on decyzji o pozwoleniu na budowę swojej wieży. Gumisie prawdopodobnie naruszają przepisy ustawy Prawo ochrony środowiska, a Mała Syrenka może być na bakier z przepisami ustawy Prawo wodne czy Kodeks morski, o konwencjach międzynarodowych nie wspominając. Ciekawe też czy książęta z bajek, zamieszkujący ogromne pałace, płacą do gmin stosowne podatki od nieruchomości.

Powyższe, na pierwszy rzut oka niepoważne ilustracje, wskazują na istotną sprawę. Istnieje sporo regulacji, które ograniczają swobodę właściciela danej rzeczy. Niektórzy nie zdają sobie z tego sprawy i później dziwią się niestety, że stosowne organy dostrzegają braki w zadrzewieniu w ich prywatnych ogródkach. Niektórzy robią wielkie oczy, gdy odmawia im się pozwolenia na budowę na ich własnych polach, bo zapominają o istnieniu planu zagospodarowania przestrzennego, który uniemożliwia im budowy chlewika w centrum miasta, albo drapacza chmur gdzieś za stodołami. Często odnosimy wrażenie, że wszystkie regulacje wymyślono tylko po to, by nam uprzykrzać życie, ale ustawodawca raczej miał dobre intencje. Wiemy co jest wybrukowane dobrymi chęciami, ale niewątpliwie część ograniczeń prawa własności jest potrzebna. Teraz przechodzę do tzw. prawa sąsiedzkiego i pytania czytelniczki, która zainteresowana była tzw. immisjami.

Zgodnie z przepisem, właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Widać zatem, że sąsiad czytelniczki może swobodnie korzystać ze swojej własności, ale nie może swoim działaniem naruszać przez to praw mieszkańców najbliższej okolicy. Jest to ograniczenie, które chyba wszyscy popieramy, może z wyjątkiem tego uciążliwego sąsiada. Immisje to działania właściciela nieruchomości zbyt odczuwalne, a przez to uciążliwe, na sąsiednich nieruchomościach. Może przybierać to postać kierowania do sąsiada wód opadowych czy innych substancji, ale też wstrząsów, wibracji, promieniowania, wytwarzania hałasu czy nieprzyjemnych zapachów. Immisje mogą polegać również na np. tamowaniu przenikania na nieruchomości sąsiednie fal radiowych, światła, powietrza, czy widoku wskutek wzniesienia urządzenia lub budowli. Przykrą immisją może okazać się utrzymywanie przy granicy nieruchomości żywopłotów, krzewów i drzew, które osiągając określoną wysokość stanowią barierę zatrzymującą promienie słoneczne na nieruchomość sąsiednią powodując jej zacienienie. W pewnych przypadkach może dojść do immisji tzw. niematerialnych jak np. w przypadku prowadzenia w ramach działalności gospodarczej uroczystości przedpogrzebowych na wolnym powietrzu. Sąsiad zmuszony do codziennego, wielogodzinnego słuchania pogrzebowych pieśni, żałobnych modlitw, a w szczególności płaczu osób bliskich zmarłemu, może odczuwać znaczący dyskomfort psychiczny. W takiej sytuacji może dojść także do naruszenia dóbr osobistych tego ostatniego. Należy w tym miejscu także wskazać, że w razie zakłócenia korzystania ponad przeciętną miarę z nieruchomości na skutek wzniesienia na gruncie sąsiednim np. bardzo wysokiego budynku, zasłaniającego dostęp promieni słonecznych, powodującego brak cyrkulacji powietrza i zawilgocenie elewacji, właścicielowi nieruchomości dotkniętej taką immisją przysługuje roszczenie odszkodowawcze. Roszczenie to przysługuje także wówczas, gdy zabudowa nieruchomości sąsiedniej dokonana została na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej i zgodnie z tą decyzją.

Jeżeli sąsiad, który ponad przeciętną miarę zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich, pomimo wezwania, nie zaprzestanie naruszeń, sprawę niewątpliwie można kierować do właściwego sądu w celu uzyskania ochrony dla siebie i swoich bliskich. Odradzam jednak podejmowanie pozaprawnych kroków, jak uczynił to Paweł w bajce Fredry, bo mogą skończyć się one wizytą dzielnicowego. Jak widać, zasada „wolność Tomku w swoim domku” ma swoje granice. Często doprowadza nas to do szewskiej pasji, ale gdy sąsiad zza płotu męczy nas immisjami, chociaż trochę popieramy ustawodawcę, który zdecydował się na wprowadzenie ograniczeń prawa własności.