Spółdzielnia Mieszkaniowa Piast we Wrocławiu odpowiada mieszkańcom. "Z Manhattanem zawsze będzie problem"

Na początku stycznia 2023 roku do redakcji "Gazety Wrocławskiej" zgłosili się mieszkańcy osiedla Manhattan, którzy odkryli, że konto funduszu remontowego spółdzielni jest puste. Sprawa wyszła na jaw przy ogłoszeniu podwyżki składek na ten cel od lutego 2023 r. Padły podejrzenia o "wyzerowaniu” funduszu na rzecz innych nieruchomości, ponieważ spółdzielnia Piast ma pod sobą jeszcze Gądów i Kosmos.

Pisaliśmy o tym tutaj:

O puste konto funduszu remontowego zapytaliśmy byłego prezesa spółdzielni mieszkaniowej Piast.

- Do 2008 roku w spółdzielniach mieszkaniowych nie było obowiązku ewidencjonowania funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości. Pieniądze były "w jednym worze”. Niestety, nie posiadamy wiedzy na temat wielkości funduszu sprzed naszej kadencji, czyli do 2011 roku - mówi Jacek Kludacz, były prezes SM Piast.

Rzeczywiście, obowiązek ewidencjonowania odrębnego funduszu remontowego dla poszczególnych nieruchomości wprowadzono w 2008 r. znowelizowaną ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Wtedy w SM Piast fundusz rozdzielono na poszczególne nieruchomości ze stanem początkowym "zero". Dlaczego zero?

- Czy poprzedni fundusz został ukradziony? Nie! Był nadzorowany przez ówczesną radę nadzorczą, ale wydatkowany niekoniecznie na remonty - dodaje prezes Kludacz.

Ile pieniędzy i na co wydawano w SM Piast przed 2008 rokiem? W spółdzielni dowiedzieliśmy się, że dotarcie do tych informacji jest niemożliwe. Faktury są przechowywane przez maksymalnie 6 lat[/b], a od wprowadzenia w życie ustawy i rozpoczęcia działań oskarżanego zarządu minęło znacznie więcej.

- Od 2008 do 2011 roku zatwierdzane były sprawozdania finansowe, których teraz nie można podważyć ani zmienić. Przed nowelizacją ustawy spółdzielnia mogła mieć pełny wgląd, które nieruchomości korzystały z łącznego funduszu bardziej, a które mniej i na tej podstawie określać wysokość składek na przyszłe lata. Niestety, nie da się odwrócić działań tamtego zarządu i decyzji tamtych rad nadzorczych. Objęliśmy spółdzielnię w grudniu 2011 roku i po wszystkich rozliczeniach było to nierealne - wyjaśnia Kludacz.

Mieszkańcy zarzucili też spółdzielni, że wybrała zbyt drogą ofertę w przetargu na termomodernizację ich bloków oraz poddali w wątpliwość wysokość rat spłaty kredytu zaciągniętego na ten cel (ok. 300 tys. złotych kredytu remontowego i ok. 1,3 mln złotych kredytu termomodernizacyjnego).

Były prezes twierdzi, że [b]termomodernizacja była kluczowa dla wprowadzania oszczędności na nieruchomościach i zabezpieczenia ich. Istotne było wzmocnienie konstrukcji elewacji i jej ocieplenie.

- W tych blokach zanotowano jedne z większych utrat ciepła w całej spółdzielni. Na całych zasobach po termomodernizacji mamy 4 miliony złotych oszczędności na cieple. Gdybyśmy nie ocieplili wszystkich bloków, musielibyśmy tę kwotę dodać do opłat za centralne ogrzewanie - ocenia nasz rozmówca.

Czy kredyt na termomodernizację był za drogi?

- Najniższa oferta w przetargu wyniosła 13 mln zł. Biorąc pod uwagę sposób wykonania remontu i termomodernizacji, można tylko powiedzieć o korzyściach dla mieszkańców. Mieliśmy szczęście, że zaczęliśmy ją wcześniej. Przy dzisiejszych cenach materiałów i usług ekip remontowych 13 milionów złotych by nie wystarczyło – twierdzi były prezes SM Piast. - Na termomodernizację jest dostępny 100-procentowy kredyt, ale nie może obejmować remontu. Na każdym budynku są więc dwa kredyty: termomodernizacyjny, który obejmuje elementy wykazane w audycie termomodernizacyjnym oraz remontowy, który jest ściśle powiązany z pracami niezbędnymi do wykonania termomodernizacji.

Na niektórych nieruchomościach zarządzanych przez SM Piast składki na fundusz remontowy wynoszą 3 zł/mkw. Na Manhattanie od lutego jest to 7 zł/mkw. Spółdzielnia twierdzi, że podniesienie stawki funduszu remontowego na Manhattanie było konieczne z powodu demokratycznej decyzji mieszkańców o wzięciu kredytu na termomodernizację ich bloków.

- Spółdzielnia musi też na bieżąco przeprowadzać bieżące naprawy, wymieniać instalacje, naprawiać dźwigi. To nie jest skarbonka, w której gromadzi się pieniądze, ale je wydaje. Jeśli budynki przy pl. Grunwaldzkim potrzebowały remontów, to po prostu były one realizowane - mówi Jacek Kludacz i podaje przykład, że wymiana dźwigów w jednym z bloków kosztuje nawet 400 tys. zł.

Przykład ten jednak jest niefortunny, bo windy na Manhattanie nie były wymieniane od lat. A remontu dziś nie ma za co zacząć. Mieszkańcy twierdzą również, że po termomodernizacji ich wieżowce zostały tylko "wypudrowane" i nadal są w złym stanie, a składki na fundusz remontowy rosną.

- Spółdzielnia nie ma magicznego konta, aby wyciągać z niego pieniądze w nieskończoność. Spółdzielnia nie ma drukarni pieniędzy - mówi były prezes. - Na ten moment odsetki kredytowe zjadają nam fundusz. Gdybyśmy nie podnieśli składek, zostałoby na funduszu 60 groszy. Do tych osób to nie przemawia - dodaje wiceprezes SM Piast, Marcin Miłosz.

Jak tłumaczy prezes, o ich wysokości decyduje też powierzchnia użytkowa i charakterystyka bloków. To bryły o niespotykanym kształcie, co generuje dodatkowe koszty.

- Z Manhattanem będzie problem zawsze. Gdyby nie należeli do spółdzielni, a byli osobno rozliczani, to prawdopodobnie byłyby to najdroższe budynki do utrzymania we Wrocławiu – twierdzi Jacek Kludacz.

- Ostatnio na walnym zgromadzeniu została odrzucona uchwała o wzięciu z Banku Gospodarstwa Krajowego kredytu na wymianę dźwigów. Sfinansowanie tego przedsięwzięcia miało dostosować dźwigi do potrzeb osób powyżej 60. roku życia i osób niepełnosprawnych. Kredyt otrzymalibyśmy na warunkach preferencyjnych. Jego oprocentowanie wynosiło 0,15% a spłatę rozłożono na 20 lat. Mieszkańcy się nie zgodzili. Twierdzili, że nie chcą dodatkowych kredytów ani odsetek. A jest on specjalny, na preferencyjnych warunkach. Ich decyzja jest szkodą dla spółdzielni – mówi były prezes.

Czynsz na Manhattanie jest już i tak bardzo wysoki. Jacek Kludacz uzasadnia go wzrostem cen za prąd, gaz i śmieci. Trudno się dziwić mieszkańcom, że nie chcą spłacać kolejnego kredytu, gdy odebrana im została spółdzielcza świetlica, dźwigi nie zostały wyremontowane, a klatka schodowa na piętrach wygląda tak jak w czasach, gdy je wybudowano.

Mieszkańcy Manhattanu zapowiadają audyt, w którym będą chcieli zweryfikować działalność zarządu SM Piast do 2008 roku oraz od 2011 roku.

- Nie boję się audytora. Mogą ich powołać nawet pięciu, ale niech choć jeden z nich ma świadomość działalności spółdzielni. Uważam, że spółdzielnia była bardzo dobrze prowadzona, została finansowo wyprowadzona na prostą. Gdy zostawałem prezesem zarządu, w kasie brakowało 1,5 miliona złotych. Nie było pieniędzy na bieżące płatności – wylicza prezes Kludacz.

Były prezes zapewnia, że spółdzielnia nie ma żadnego zadłużenia, co mają potwierdzać badania biegłego rewidenta, lustracje i kontrole banku.

- Nikt nie udzieliłby nam kredytu, gdybyśmy nie byli wiarygodnym podmiotem – dodaje nasz rozmówca. - Rada Nadzorcza powołała eksperta Daniela Wiśniewskiego, który działał w radzie przez kilkanaście lat (od 1992 do 2008 roku). Zna historię i jako wieloletni przewodniczący rady nadzorczej ponosi również odpowiedzialność, więc niech im wyjaśni, gdzie przez lata podziewał się ich fundusz remontowy. Miałby też okazję ujawnić, na co zostały przeznaczone pieniądze ze sprzedaży gruntów, sprzedaży lokali użytkowych m.in. na bulwarze Ikara i ul. Bystrzyckiej i wynajmu innych lokali – dodaje prezes Kludacz.

Wkrótce dowiemy się jak przebiegł audyt i sprawdzimy, co z niego wynikło. Na tę chwilę dysponujemy jedynie słowem przeciwko słowu.