Rynek magazynów na Dolnym Śląsku. Kto wynajmuje i ile płaci?

Według danych firmy JARTOM Real Estate, w Polsce istnieje aż 285 wynajmowanych centrów logistycznych. E-commerce, logistyka i produkcja lekka to główne sektory, które będą napędzać popyt na powierzchnie przemysłowo-logistyczne na terenie całego kraju, a do wzrostu popytu na obiekty magazynowe przyczyniać się będą zmiany w strukturze handlu.

– Początek 2018 roku wskazuje na dalszy dynamiczny rozwój rynku magazynowo-produkcyjnego w Polsce. Wzrost wspierany jest przez rosnące zaufanie inwestorów do krajowej gospodarki, rozwój infrastruktury drogowo-komunikacyjnej, znaczące powiększanie się rynku e-commerce i duży popyt ze strony inwestorów na obiekty generujące stały dochód – mówi Tom Listowski, dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią w firmie Cresa.

Rynek magazynów na Dolnym Śląsku
Rejon Dolnego Śląska jest ważnym punktem na mapie magazynowej Polski. O atrakcyjności regionu decyduje autostrada A4, która zapewnia szybki transport, zarówno w kierunku Europy Zachodniej, jak i Górnego Śląska oraz rozwijającego się Podkarpacia. Powstanie trasy ekspresowej S8, łączącej Wrocław z centrum kraju oraz autostradami A1 i A2, w znacznym stopniu poprawiło jeszcze komunikację. Ukończenie drogi S5 w kierunku Poznania przyczyni się do dalszego rozwoju inwestycji magazynowych w północnych obszarach Wrocławia. W stolicy Dolnego Śląska oddano łącznie do użytku 161 tys. mkw. powierzchni magazynowej.

– Rok 2017 nie był tak udany dla Dolnego Śląska jak dla innych regionów, które korzystały głównie z popytu generowanego przez operatorów e-commerce. Wzrost rynku był jednak stabilny i w porównaniu do roku 2016 wzrósł o ponad 16 proc., na co wpływ miała duża liczba transakcji o średniej wielkości (czyli 5-10 tys. mkw.) – zauważa Maciej Szczepański, business development manager w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych Cushman & Wakefield.

Największymi transakcjami w 2017 r. na rynku magazynów na Dolnym Śląsku były: wynajęcie 60 tys. mkw. przez sieć sklepów H&M od dewelopera Panatonii, 56,8 tys. mkw. przez firmę z sektora e-commerce The HUT Group od Goodman, 28,6 tys. mkw. przez operatora logistycznego Dirks Consumer Logistics od Hillwood, 25,9 tys. mkw. przez Whirpool od Goodman Wrocław Logistics Centre, a także 10 tys. mkw. przez firmę dystrybucyjną Pantos Logistics od Tiner Logistics Park.

Ile powierzchni magazynowej powstało w ubiegłym roku we Wrocławiu
Wrocławski rynek magazynowy cieszy się dużym zainteresowaniem ze strony deweloperów. Spośród największych deweloperów (właścicieli) w regionie należy wymienić przede wszystkim Prologis, Panattoni, Hillwood, Goodman, Segro oraz MLP. Firma Panattoni wybudowała do tej pory osiem wielkopowierzchniowych parków logistycznych, które nie są BTS-ami, kilka z nich zostało już sprzedane. Łącznie ich powierzchnia przekroczyła 400 tys. mkw. Nie można zapominać również o obiekcie dedykowanym wyłącznie dla firmy Amazon, którego powierzchnia wyniosła docelowo ponad 120 tys. mkw. Z kolei Prologis w dotychczasowych lokalizacjach w swoim portfolio ma już ponad 500 tys. mkw. powierzchni (jeden park sprzedał firmie Hines). Goodman dostarczył już prawie 230 tys. mkw., licząc obiekt wybudowany dla Amazona (123 500 mkw.), We Wrocławiu liczą się również Hillwood (prawie 69 tys. mkw.), Segro (20 tys. mkw.) i MLP (8,7 tys. mkw.).

W ubiegłym roku zasoby powierzchni magazynowej we Wrocławiu i bliskiej okolicy powiększyły się o 172 tys. mkw. - W tym czasie do użytku oddano osiem obiektów, w tym m.in. Hillwood Wrocław I Bis (ok. 27 tys. mkw.) czy Panattoni Park Wrocław VII (ok. 30 tys. mkw) - podaje Miłosz Borkowski, doradca w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych firmy Cresa Polska. Dla porównania w latach 2012-2016 deweloperzy dostarczali średnio rocznie na rynek wrocławski ok. 150 tys. mkw. Dodajmy, że wskaźnik pustostanów wyniósł 4,7 proc., co przekładając na powierzchnię wynosi 82,7 tys. mkw.

Nasz region na tle kraju
Najwięcej nowej powierzchni magazynowej w ubiegłym roku oddano do użytku w rejonie Warszawy (503 tys. mkw.).

Największymi oddanymi do użytku obiektami w Polsce były: Panattoni BTS Amazon Szczecin (161 tys. mkw.), BTS Amazon Sosnowiec (138 tys. mkw.) i Goodman BTS Zalando Szczecin (130 tys. mkw.). Największą transakcją najmu w 2017 roku było podpisanie umowy przez Panattoni z firmą z sektora e-commerce na zbudowanie kompleksu BTS o wielkości 146 tys. mkw.

w Gliwicach. W podziale na regiony w czołówce są Polska Centralna (1.024.000 mkw.), Warszawa (1.105.000 mkw.) oraz Górny Śląsk (916.200 mkw.).

Warto zauważyć, że w 2017 roku podpisano więcej niż kiedykolwiek umów na obiekty BTS. Wyjaśnijmy, że BTS (z ang. build-to-suit) to wszelkiego rodzaju obiekty magazynowe, które są projektowane i budowane według indywidualnych preferencji i na potrzeby dedykowanego odbiorcy. W Polsce Centralnej była to prawie połowa wolumenu, na Górnym Śląsku 45,6 proc., w województwie lubuskim 27,7 proc., w rejonie Krakowa 23 proc., a w okolicy Wrocławia 22,2 proc.Według szacunków Colliers International, w 2018 roku oddane zostanie 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej klasy A, z czego najwięcej w rejonie Górnego Śląska (około 398 tys. mkw.) i Warszawy (227 tys. mkw.).

Stawki za czynsz w nowoczesnych powierzchniach magazynowych
Stawki czynszowe w nowoczesnych powierzchniach magazynowych na terenie Wrocławia i okolic uzależnione są przede wszystkim od tego, w której części regionu inwestycja jest ulokowana. - Można powiedzieć, że wysokość czynszu jest pochodną cen gruntu i ich dostępności, oprócz oczywiście kosztów budowy, infrastruktury, wykończenia i ewentualnych usprawnień technicznych - zauważa Miłosz Borkowski.

– Ze względu na wysoki popyt oraz bardzo niską stopę pustostanów czynsze należą tutaj do najwyższych w kraju. Wyższe stawki obowiązują tylko w Warszawie i Krakowie. Mają na to wpływ rosnące koszty pracy przy realizacji obiektów oraz wysokie ceny gruntów inwestycyjnych, spowodowane dużym zainteresowaniem inwestycjami przemysłowymi – zaznacza Maciej Szczepański.

– Jak na razie czynsze pozostają na stabilnym poziomie i nie różnią się zbyt mocno pomiędzy regionami. Najniższe stawki miesięczne obowiązują w warszawskiej strefie II i III (1,9-2,9 euro za mkw.) oraz na Górnym Śląsku (2,0-2,6 euro za mkw.). Najwięcej - 2,6-4,0 euro za mkw. - trzeba zapłacić w Warszawie i Krakowie – mówi Tomasz Kasperowicz, senior partner w Colliers International, dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych. I dodaje: – W najbliższej przyszłości możemy jednak spodziewać się wzrostu stawek najmu, co będzie spowodowane rosnącym popytem na powierzchnie magazynowe w obszarach miejskich, malejącą podażą terenów inwestycyjnych oraz bardzo szybko rosnącymi kosztami wykonawstwa.

Największe zagłębie magazynowe znajduje się w miejscu krzyżowania się dróg AOW i A4 w obrębie Bielan Wrocławskich i tam czynsze bazowe kształtują się na poziomie 3,30-3,50 euro/mkw., nie uwzględniając zachęt finansowych. Podobnie właściciele wyceniają swoje nieruchomości w okolicach Długołęki oraz we wschodniej części Wrocławia, gdzie ceny są zbliżone do poziomu 3,10-3,40 euro/mkw. Taniej jest na południe od Wrocławia, w pobliżu takich miejscowości jak Magnice czy Żórawina (gm. Siechnice), gdzie ceny najmu osiągają poziom poniżej 3 euro (2,70-2,90 euro/mkw.).

Jeszcze większą rozbieżność w stawkach najmu w zależności od położenia obiektów daje się zauważyć na rynku warszawskim. W strefie miejskiej, obejmującej administracyjne granice stolicy, stawki bazowe kształtują się na poziomie 4,10-5,25 euro/mkw. powierzchni magazynowej, a stawki efektywne na poziomie 3,50-4,40 euro/mkw. W okolicach Warszawy, w zależności od odległości od głównych tras komunikacyjnych, bazowe stawki najmu możliwe do osiągnięcia to 2,50-3,60 euro/mkw. powierzchni magazynowej, a stawki efektywne to 2-3 euro/mkw. Według Miłosza Borkowskiego na cenę czynszu wpływają: lokalizacja, koszt gruntu, charakterystyka i stan przygotowania działki, parametry planistyczne, koszty budowy, dynamika popytu i podaży, stopy kapitalizacji, stopy procentowe, projekt, specyfikacja techniczna, ulepszenia dla najemcy i okres najmu.

Magazyny samoobsługowe
Polska obok Węgier jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się rynków self storage w Europie Środkowo -Wschodniej. Usługa self storage polega na wynajmowaniu osobom prywatnym i firmom małych powierzchni magazynowych (od 1 do 25 mkw.) w specjalnie do tego przygotowanych magazynach. W 2017 roku mieliśmy 11 magazynów tego typu w kraju. Nie jest to dużo, ale w porównaniu z naszymi sąsiadami - Czechami (3 magazyny) i Litwą (tylko jeden!) wypadamy całkiem nieźle. Branża self storage najsilniej rozwinięta jest w Stanach Zjednoczonych. Europejskim liderem jest Wielka Brytania, gdzie działa ok. 1100 magazynów samoobsługowych.

W Polsce self storage powstają na obrzeżach dużych miast i aglomeracji.
– Rynek magazynów samoobsługowych w Polsce nadal pozostaje na wczesnym etapie rozwoju. Magazyny self storage powstają w wolnym tempie i w Polsce jest na dzisiaj tylko kilkanaście tego typu obiektów. Nasza firma jest operatorem dwóch obiektów we Wrocławiu i jednego w Poznaniu – mówi Dawid Bechcicki ze Stokado Self Storage.

Wrocławska firma Stokado oferuje typowe dla branży self storage komórki w magazynie wewnętrznym oraz nowatorskie na polskim rynku powierzchnie w magazynach kontenerowych z możliwością bezpośredniego podjazdu dla samochodu. Komórki mają powierzchnię od 1 do 25 mkw. Po podpisaniu umowy, klient otrzymuje indywidualny kod dostępu, który umożliwi wejście do magazynu. Klient ma nieograniczony dostęp do swojej komórki: siedem dni w tygodniu przez 24 godziny. Stokado zapewniają monitoring, stałą temperaturę w magazynie oraz czystość. Firma oferuje swoim najemcom także dodatkowe usługi, m.in. pomoc przy przeprowadzkach, odbiór i wysyłkę przesyłek kurierskich.

W porównaniu z innymi krajami Europy, Polska ma jedne z najniższych cen najmu. Ceny komórek zaczynają się od 80zł.
U naszych zachodnich sąsiadów za taką usługę trzeba zapłacić ok. 100 zł. – Najmniejsze schowki wynająć można już od ok. 80 zł miesięcznie. Stawki najmu uzależnione są od wielkości i rodzaju powierzchni – zaznacza Dawid Bechcicki.