Nowo wybudowane osiedle we Wrocławiu może grozić katastrofą budowlaną? Na mieszkania czeka 200 rodzin [ZDJĘCIA]

Problem z oddaniem mieszkań trwa od 14 grudnia 2021 r., kiedy to deweloper Develia S.A. odpowiedzialny za osiedle „Między Parkami” zakończył budowę II i III etapu inwestycji przy ul. Dożynkowej we Wrocławiu. Pod koniec zeszłego roku PINB otrzymał zawiadomienie o końcu prac budowlanych oraz zamiarze przystąpienia do użytkowania mieszkań. Jak informuje nas inspektorat, już wtedy pismo było nieprecyzyjne i zostało uzupełnione w całości dopiero w lutym 2022 r.

Z analizy dokumentacji wynikało, że budowa wcale nie jest zakończona, bo nie spełnia norm bezpieczeństwa. I PINB pozwolenia na użytkowanie mieszkań nie wydał.

– Co istotne, inwestor nie zakwestionował zasadności naszego rozstrzygnięcia i zrzekł się prawa do wniesienia odwołania od tej decyzji, co oznacza, że zaakceptował prawidłowość naszego stanowiska. Decyzja z chwilą zrzeczenia się prawa do wniesienia odwołania stała się ostateczna i prawomocna. Od tego czasu inwestor nie złożył u nas kolejnego zawiadomienia o zakończeniu budowy. Postępowanie w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy, czy w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie jest postępowaniem uruchamianym przez organ nadzoru budowlanego wyłącznie na wniosek, co oznacza, że bez kolejnego wniosku inwestora nie możemy udzielić zgody na przystąpienie do użytkowania budynków – tłumaczy nam Przemysław Sanocki, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia.

Po wniesieniu sprzeciwu co do zakończenia prac, inspektorat podjął działania z urzędu i poprosił Develię o przesłanie ekspertyzy technicznej oraz uzgodnień zmian od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej. Przekazane ustalenia o zastosowanych rozwiązaniach w budynku dotyczących ewentualnej powodzi lub podniesienia się wód gruntowych zaniepokoiły PINB.

Inspektor Nadzoru Budowlanego informuje, że płyty fundamentowe pod naporem wód gruntowych i powodziowych nie spełniają warunków nośności i nie nadają się do użytku. Pozostawienie tych obszarów budynków bez odpowiedniego działania spowoduje nieodwracalne uszkodzenia i awarie, a nawet utratę stateczności konstrukcji i, w efekcie, częściową katastrofę budowlaną.

– W dokumentacji wskazano, że sposobem na zrównoważenie wyporu wód gruntowych miałoby być przyłożenie do wierzchu płyt fundamentowych dodatkowego ciężaru (balastu), co polegałoby na kontrolowanym zalaniu garaży lub ułożeniu płyt worków z piaskiem – mówi Przemysław Sanocki.

Deweloper, spółka Develia, mówi nam, że wszystko zostało wykonane zgodnie z przepisami.

– Budynki zlokalizowane na obszarach, na których występuje ryzyko powodzi, muszą być stosownie zabezpieczone przed skutkami takiego zjawiska. W przypadku terenów, na których znajduje się inwestycja „Między Parkami”, prawdopodobieństwo jego wystąpienia szacuje się raz na 100 lat. Zgodnie z projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę wdrożyliśmy w tej inwestycji technologię tzw. kontrolowanego zalewania garaży, które w założeniu miało równoważyć nacisk wywierany na ściany i płyty fundamentowe budynków, na skutek podnoszących się wód gruntowych. Jest ona zgodna z przepisami Dyrektywy Unijnej 2007/60/WE Parlamentu Europejskiego oraz standardami technologicznymi dla terenów zagrożonych powodzią – mówi portalowi GazetaWroclawska.pl Mariusz Skowronek, rzecznik prasowy Develia S.A.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego na etapie odbioru inwestycji zajął jednak stanowisko, że ochrona budynków przed skutkami powodzi musi zostać zapewniona bez dodatkowego udziału człowieka. Develia zapewnia, że pracuje nad rozwiązaniem problemu.

– Spółka przygotowała propozycje rozwiązań, mających na celu dodatkowe, nieprzewidziane w projekcie wzmocnienie konstrukcji budynków w postaci tzw. miejscowego mikropalowania, które umożliwi bezobsługową ochronę budynków przed skutkami podwyższenia poziomu wód gruntowych bez udziału dodatkowego czynnika ludzkiego. Stosowna ekspertyza nt. tych rozwiązań wraz z projektem została już przedłożona do PINB – dodaje Mariusz Skowronek.

Decyzja urzędu co do dalszych losów mieszkań ma zostać wydana do 1 sierpnia 2022 r. Proces oddania kluczy może zostać skrócony, bo 10 czerwca spółka złożyła w PINB nową, szerszą ekspertyzę, która stawia inwestycję w nowym świetle.

– Jak wynika z ustaleń autorów ekspertyzy popartych analizą statyczną i filtracji, warunki gruntowo-wodne uniemożliwiają nagłą penetrację wody powodziowej z rzeki Ślęza w głąb osiedla. Od rzeki do budynków z etapu II i III występują grunty spoiste, tworzące swoistą „tamę” gruntową. Oznacza to, że nie będzie powstawało ciśnienie hydrostatyczne zagrażające konstrukcji budynków. W związku z tym kwestia konieczności zabezpieczenia przeciwpowodziowego zrealizowanych przez spółkę budynków jest dużo mniejsza niż pierwotnie zakładano, podobnie jak zakres prac, które należy wykonać w celu pełnego zabezpieczenia inwestycji w sposób oczekiwany przez PINB. W konsekwencji powyższego proces oddania kluczy do mieszkania może zostać skrócony. Mamy ofertę wykonawcy i jesteśmy gotowi do wykonania mikropalowania zgodnie z ekspertyzą i projektem bez zbędnej zwłoki – przedstawia rzecznik Develii.

PINB potwierdza otrzymanie dokumentów, ale i tak z uwagi na poziom skomplikowania sprawy i konieczności jej specjalistycznej analizy, termin wydania decyzji nie będzie szybszy niż 1 sierpnia.

– 10 czerwca otrzymaliśmy od inwestora nową ekspertyzę techniczną wykonanych robót, która w sposób istotny wpłynęła na ocenę całości zebranego dotąd materiału dowodowego. Z przedłożonej dokumentacji płynęły inne wnioski niż z poprzednich opracowań którymi dysponowaliśmy, w tym ten o braku konieczności wzmocnień płyt fundamentowych garaży podziemnych. W takich okolicznościach gdy mamy do czynienia z rozbieżnym materiałem dowodowym, pismem z 17 czerwca ponownie wezwaliśmy inwestora do odniesienia się do precyzyjnie wskazanych kwestii – mówi Przemysław Sanocki, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Inspektorat zaznacza także, że do oddania budynków mogło dojść dużo wcześniej.

– Spotykamy się z zarzutem, że to w wyniku naszych zaniedbań przez pół roku nie doszło do przekazania budynków do użytkowania. Tymczasem jednak w sytuacji gdyby inwestor złożył już 14 grudnia 2021 r. kompletny wniosek z dokumentacją niebudzącą zastrzeżeń, budynki mogłyby być legalnie użytkowane już od grudnia 2021 roku. Jednym z zasadniczych celów naszej działalności jest bowiem wspieranie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w naszym mieście. Jednak gdy mamy do czynienia z naruszeniem norm bezpieczeństwa, nie możemy nie podejmować interwencji – dodaje Przemysław Sanocki.

– Nikt nie otrzymał mieszkania na czas, klucze mieliśmy otrzymać do końca kwietnia. Poszkodowanych zostało około 200 rodzin – mówi nam jedna z osób, która kupiła mieszkanie na osiedlu „Między Parkami”.

Develia obiecuje, że wszystkie koszty dodatkowych prac ponosi inwestor i nie wpłyną one w żaden sposób na końcową cenę mieszkań. Ale na ich oddanie czeka mnóstwo ludzi. Raty kredytów rosną, a część osób w oczekiwaniu na odbiór kluczy może być zmuszona wynajmować dodatkowe lokum. Czy jest szansa, aby deweloper zwrócił im poniesione w związku z opóźnioną inwestycją koszty? W jakim przypadku należy się odszkodowanie? Zapytaliśmy o to eksperta.

– To zależy od tego, czego mieszkańcy oczekują. Są trzy ścieżki, możliwości. Można się zastanowić czy istnieje przesłanka odstąpienia od umowy, jednak nie wiadomo czy mieszkańcy tego chcą. Ponadto, jeśli w wyniku przesunięcia terminu wydania mieszkania, ktoś poniósł straty – przykładowo musiał wynajmować mieszkanie – jest to bezwzględny koszt, łatwy do udowodnienia i o to na pewno można wystąpić i rościć do Develii. Jeżeli nie było konkretnych strat, mieszkaniec nie poniósł wydatków w związku z opóźnieniem oddania mieszkań, to pytanie czy w umowie były zapisane sankcje i kary za niedotrzymanie terminu. Jeśli takich zapisów nie było, można wystąpić o odszkodowanie, ale pytanie: jak je wyliczyć, jaka to miałaby być kwota i na podstawie czego oszacowana – tłumaczy nam prawnik Seweryn Chwałek, reprezentujący kancelarię prawną Lex Domus.

Dodaje, że dochodzenie odszkodowania nie musi odbywać się na drodze sądowej.

– Może odbywać się na drodze zapytania wysłanego do dewelopera. Gdy Develia zapłaci odszkodowanie, nie ma sprawy sądowej. Jeśli deweloper odmówi, pozostaje tylko sąd. Nasza kancelaria prowadzi tego typu sprawy. Jeżeli któryś z mieszkańców będzie miał jakiekolwiek pytania, może kierować je na adres: [email protected] – dodaje Seweryn Chwałek.