Nowe prawo. Nie wszystkie umowy najmu dają właścicielowi prawo do szybkiej eksmisji lokatora

Zmiany w prawie regulującym zasoby najmu wywołały kontrowersje. najmocniej krytykowany jest przepis dający prawo właścicielowi mieszkania do bezwzględnej eksmisji lokatora. Jednak dotyczy to tylko nowej kategorii umów - tzw. najmu instytucjonalnego. Tego rodzaju umowy są jedynie dodatkową opcją, a o tym czy najemca i wynajmujący zdecydują się na najem instytucjonalny, zadecydują oni sami. Nadal można bowiem korzystać ze standardowych umów najmu, których zasady reguluje kodeks cywilny.

Przyjęta przez parlament 27 lipca 2017 r. ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów w postaci m.in. nowego rodzaju umowy – umowy najmu instytucjonalnego.

W wypadku tej umowy wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych.

Przepisy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości dobrze zabezpieczają interesy lokatorów. Przepisy o najmie okazjonalnym mają na celu ochronę najemców. Wprowadzają liczne rozwiązania gwarantujące bezpieczeństwo najmu, m. in. ściśle określone przesłanki wypowiedzenia umowy, czynsz normowany czy mechanizm przeniesienia własności na osobę użytkującą mieszkanie w ramach stosunku najmu z opcją własności tego mieszkania, w przypadku ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego.

Inwestycje w ramach programu Mieszkanie plus realizowane będą na zasadach rynkowych, a zatem muszą przewidywać rozwiązania atrakcyjne również dla podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań, umożliwiające równoważenie interesów obu stron stosunku najmu

.

Tym samym wprowadzenie instytucji najmu instytucjonalnego jest wyrazem pogodzenia potrzeb lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem. Ustawa o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym wprowadza rozwiązania służące zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Zmniejszone ryzyko ze strony właściciela w związku z pominięciem długotrwałej procedury eksmisyjnej powinno się przełożyć na niższe czynsze oferowane przez operatorów w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz szerszą ofertę wynajmowanych lokali, wyjaśnia resort budownictwa,

Zasadnicze elementy przewidziane dla najmu instytucjonalnego oparte są o rozwiązania już funkcjonujące w ramach najmu okazjonalnego, które w dotychczasowej praktyce nie były ocenione jako ograniczające prawa lokatorów. Rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów najmu dopuszczających w razie np. zaprzestania przez najemcę uiszczania opłat z tytułu umowy najmu eksmisję do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Najemca będzie bowiem zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Czytaj też:
Podwoi się liczba fotoradarów. Już teraz wystawiają 5 tys. mandatów na dobę...

Taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do 3 przypadków wskazanych ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego.

W przypadku obowiązującego obecnie najmu okazjonalnego istnieje obowiązek wskazania lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego (15 lat), ustawodawca odstąpił od tego wymogu.
 

Ustawa o KZN nie narzuca podmiotom na rynku najmu zawierania umów najmu instytucjonalnego, gdyż mogą one być realizowane także w oparciu o tzw. „zwykłe” umowy najmu, wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.

Decyzja w tym zakresie należy do stron umowy: właściciela i najemcy. Zainteresowanie tą formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe. Zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnością istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansową najemców.

Obejrzyj wideo
60sekundBIZNESU - Dlaczego w Polsce tak ciężko prowadzić firmę?