Nasz raport: czy epidemia zaszkodziła biurowcom?

We Wrocławiu popyt na powierzchnie biurowe generują przede wszystkim firmy z sektora usług dla biznesu. A to jedna z branż, która notuje najszybszy wzrost. Daje to szansę wrocławskiemu rynkowi biurowemu na dalszy, regularny rozwój.
Wrocław jako pierwszy w kraju wyspecjalizował się w ściśle określonej dziedzinie. Skupia firmy świadczące szeroko rozumiane usługi biznesowe, szczególnie silnie rozwijają się w nim centra technologiczne i IT.
Przykładem może być realizacja budynku Nowa Strzegomska o powierzchni 10 tys. mkw. na terenie Wrocławskiego Parku Biznesu, który zajmie firma informatyczna Global Logic, gdzie pracować będzie 1 tys. osób.
Inwestorzy są mocno wspierani przez jednostki samorządowe. Korzystają z imponującego zaplecza, jakim jest świetnie wykwalifikowana kadra, wykształcona na kierunkach odpowiadających sektorowi outsourcingu. Takie podstawy dają miastu stabilność i bezpieczeństwo, jeśli chodzi o rozwój biznesu i tym samym wzrost rynku biurowego.
- Wrocławski rynek biurowy od połowy marca pozostaje w fazie zamrożenia gospodarczego, ale perspektywy jego rozwoju oparte są na mocnych fundamentach. Przeszkodą w rozwoju inwestycji są tu, jak we wszystkich aglomeracjach w kraju, przeciągające się procesy administracyjne, braki pracownicze i niepewna ciągłość dostaw. Budowa obiektów biurowych w mieście jednak nie stanęła. Realizacja projektów jest konsekwentnie kontynuowana, buduje się niemało, bo w powstających we Wrocławiu biurowcach znajdzie się łącznie prawie 220 tys. mkw. powierzchni - mówi Mateusz Strzelecki z firmy Walter Herz.

- Najemcy we Wrocławiu przyjęli najpierw postawę wyczekującą, przyglądając się rozwojowi wypadków, jednak obserwujemy ponowne ożywienie na rynku biurowym. Firmy wróciły do rozmów, dotyczących relokacji i renegocjacji umów. Co więcej, lockdown nie zatrzymał finalizacji umów, które były podpisywane w tym okresie. Wrocławscy najemcy są świadomi, że home office, czyli praca zdalna, nie jest w stanie w pełni zastąpić efektywnej pracy w biurze - podkreśla Martyna Markiewicz z Walter Herz.
W pierwszych trzech miesiącach tego roku popyt we Wrocławiu utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji sięgnął 48 tys. mkw. powierzchni i był dwukrotnie wyższy od odnotowanego w analogicznym okresie 2019 roku.
- Kolejny kwartał z pewnością przyniesie wiele zmian, nowe tendencje i oczekiwania ze strony najemców. Jednak najważniejsze, że wracamy do działania, zarówno na rynku biurowym, jak i na polu inwestycyjnym - dodaje Martyna Markiewicz z Walter Herz.
Zasoby biurowe Wrocławia sięgają prawie 1,2 mln mkw. powierzchni. W I kwartale został wprawdzie oddany do użytku tylko jeden budynek o powierzchni 8,2 tys. mkw., ale deweloperzy prowadzą projekty, których planowe ukończenie może przynieść w tym roku jeszcze niemal 60 tys. mkw. Znajduje się wśród nich m.in. kolejny budynek w inwestycji City Forum i biurowiec w projekcie Centrum Południe.
Warto zauważyć, że jeśli nawet wszystkie inwestycje oddane zostaną w terminie, to nowa podaż będzie o połowę mniejsza niż w rekordowym pod tym względem 2019 roku, kiedy na wrocławski rynek weszło prawie 150 tys. mkw., w tym m.in. Business Garden Wrocław II z 79 tys. mkw. Ubiegły rok był drugim z rzędu, w którym zasoby biurowe Wrocławia rosły w tak szybkim tempie.
Przy czym należy zwrócić uwagę, że obiekty oddawane w ciągu ostatnich dwóch lat skupione były głównie w zachodniej części miasta, a inwestycje realizowane obecnie ogniskują się przede wszystkim w centrum i południowym obszarze aglomeracji. Przy centralnie położonej ulicy Powstańców Śląskich w realizacji jest obecnie m.in. budynek MidPoint71 firmy Echo Development.

Na koniec II kwartału 2020 roku łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu rynkach regionalnych wyniosły około 5,6 mln mkw. Na podium pod względem całkowitej podaży znajdują się: Kraków (1,5 mln mkw.), Wrocław (1,2 mln mkw.) oraz Trójmiasto (870 tys. mkw.).
W pierwszej połowie 2020 roku do użytkowania oddano obiekty o łącznej powierzchni 175 tys. mkw., z czego najwięcej w Krakowie, Katowicach oraz Trójmieście.
- Spadek powierzchni biurowych oddanych do użytku w I połowie tego roku,nie jest wbrew pozorom efektem wstrzymania budów po wybuchu pandemii Covid-19. Po krótkich przerwach na niektórych budowach prace konstrukcyjne zostały wznowione, większość deweloperów nie przewiduje znaczących opóźnień w oddawaniu inwestycji do użytkowania - zauważa Olga Drela, analityk w Colliers International.
Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w I połowie 2020 roku wyniósł 333 tys. mkw., o 9% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Natomiast w drugim kwartale 2020 roku wynajęto niemal dwukrotnie mniej powierzchni niż w pierwszym. Od początku 2020 roku najwięcej powierzchni zostało wynajęte w Krakowie.
W okresie od stycznia do czerwca 2020 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom - 54%, renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów to 32%, ekspansje to 14%. W II kwartale 2020 roku największy udział stanowiły transakcje odnowieniowe - 59%, natomiast na umowy nowe oraz ekspansje przypadło odpowiednio 28% i 13%. W strukturze najemców zdecydowanie przeważały firmy z sektora IT.
- Pandemia Covid-19 spowodowała wzrost niepewności i ostrożności wśród wielu firm, co przełożyło się na wydłużenie procesów decyzyjnych na wielu polach, także w kontekście najmu powierzchni biurowych. Najemcy, którym właśnie kończą się umowy najmu, są zmuszeni do dokonania rewizji planów, dlatego też wiele transakcji nadal trwa. Tak jak przypuszczaliśmy, w II kwartale znacznie wzrosła liczba renegocjacji i trend ten z pewnością będzie się utrzymywał. Na rynku pojawia się także coraz więcej ofert podnajmu. Obecnie na największych rynkach regionalnych dostępnych jest ok. 70 tys. mkw. i liczba ta stale rośnie - mówi Paweł Skałba z Colliers International.
Wśród największych transakcji zawartych w pierwszej połowie 2020 roku można wymienić odnowienie umowy ABB w biurowcu Axis w Krakowie, transakcję przednajmu firmy Fujitsu Technology Solutions w budynku Fuzja w Łodzi oraz transakcję klienta poufnego w krakowskim Tertium Business Park II.
Na koniec II kwartału na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia pozostawało około pół miliona mkw. powierzchni biurowej, czego wynikiem jest wskaźnik pustostanów na poziomie 10%. Najwyższy współczynnik wolnej powierzchni odnotowano w Poznaniu - 14,5%, najniższy zaś w Trójmieście i Katowicach - 6,1%.

Jakie plany mają liczące się na krajowym rynku firmy? Na przykład Cavatina Holding planuje kolejne, duże inwestycje m.in. we Wrocławiu, gdzie już zrealizowała dwa dobrze znane budynki biurowe: Diamentum Office przy ul. Robotniczej i Carbon Tower przy ul. Fabrycznej.
Szefowie firmy oceniają, że pandemia weryfikuje poszczególne rynki krajowe i regionalne pod względem bezpieczeństwa inwestycji. Jednak dynamicznie rozwijająca się stolica dolnego Śląska nadal jest atrakcyjna dla zagranicznych inwestorów. Nowoczesne wrocławskie obiekty biurowe, łatwy dostęp do wykształconej kadry oraz konkurencyjne koszty pracy przyciągają międzynarodowe firmy.
- Potwierdzeniem niesłabnącego zainteresowania lokowaniem swojego biznesu we Wrocławiu są nowe umowy najmu dotyczące powierzchni biurowej w naszym budynku Carbon Tower - mówi Klaudiusz Pomykała, dyrektor ds. komercjalizacji w Cavatina Holding. - W ostatnich miesiącach sfinalizowaliśmy kilka transakcji najmu, m.in. firma ACN wynajęła na swoją siedzibę całe piętro biurowca, czyli ok. 1,5 tys. mkw., niemiecki Prostep AG zajmie ok. 400 mkw., zespół konsultantów Deloitte Polska obejmie 40 stanowisk pracy w biurze serwisowanym Quickwork w tym samym biurowcu. Dodatkowo zakończyliśmy komercjalizację Diamentum Office, wynajmując dodatkowe 700 mkw. powierzchni dla firmy PattonAir, już obecnej w budynku.
W celu zapewnienia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa w obiektach Cavatina Holding zostały zamontowane specjalne oznaczenia, ułatwiające poruszanie się po częściach wspólnych, jak i informujące o obowiązujących zaleceniach sanitarnych. Przy każdym wejściu do obiektu znajdują się stacje z bezdotykowym dozownikiem z płynem dezynfekującym oraz rękawiczkami ochronnymi.
We wrocławskim Carbon Tower użytkownicy mogą poruszać się po obiekcie bez używania kart dostępu, dzięki wdrożonym rozwiązaniom proptech - aplikacji budynkowej Integral.
- Naszym priorytetem jest zdrowie naszych najemców, ich pracowników i wszystkich pozostałych użytkowników obiektów Cavatina Holding. W celu zapewnienia wysokiego poziomu bezpieczeństwa wprowadziliśmy szereg środków zapobiegawczych, w tym procedurę sprzątania i dezynfekcji co trzy godziny wszystkich stref wspólnych budynku. Dotyczy to powierzchni lobby, recepcji, bramek kontroli dostępu, wind, holi, klatek schodowych oraz toalet. Prowadzimy stałą komunikację z najemcami odnośnie wdrożonych rozwiązań i zaleceń. Wszystkie podejmowane przez nas działania są stale dostosowywane do dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości i potrzeb naszych najemców - mówi Krzysztof Gronczewski, Dyrektor Działu Zarządzania Nieruchomościami Cavatina Holding.
Zawirowania gospodarcze będące wynikiem światowej pandemii nie zmieniły tegorocznych celów spółki w obszarze budowlanym, komercjalizacyjnym i sprzedażowym. Wszystkie inwestycje dewelopera prowadzone są zgodnie z zakładanym harmonogramem.
Jeszcze w tym roku oraz na początku przyszłego kolejne budynki zostaną oddane do użytkowania, w tym: w centrum Katowic budynek biurowy C, będący częścią wielofunkcyjnego kompleksu Global Office Park, krakowskie projekty: I etap Ocean Office Park oraz w IV etap Equal Business Park, w Gdańsku na terenie Stoczni Gdańskiej: I etap Palio Office Park, część biurowo-usługowa Cavatina Hall w Bielsku-Białej.
Do końca bieżącego roku planowany jest start nowej inwestycji Cavatina Holding we Wrocławiu, czyli wielofunkcyjnego projektu w centrum miasta.

Firma Rodis została założona w 2003 roku we Wrocławiu. Biura realizowała zarówno w nowo powstałych obiektach (m.in. Biurowiec VIC House przy ul. Zwycięskiej czy Wałbrzyska Office Center w centrum Kleciny), jak i w rewitalizowanej, prawie 100-letniej kamienicy przy ul. Zaolziańskiej, gdzie dziś firma ma swoją siedzibę.
W portfolio firmy uwagę zwracają butikowe biura wysokiej klasy. Aktualnie prowadzi ona sprzedaż lokali biurowych w budynku Ż83 przy ul. Żmigrodzkiej. Szefowie firmy oceniają, że pandemia powstrzymała zainteresowanie nieruchomościami, ale już na przełomie maja i czerwca widoczny był powrót zainteresowania lokalami biurowymi.
Klienci szukają głównie lokali do 100 mkw. To zarówno właściciele firm przenoszących działalność do własnych lokali, jak też inwestorzy szukający możliwie bezpiecznej inwestycji.
Ci pierwsi, często widzą korzyć w uwolnieniu się od czynszu najmu i pracy we własnym lokalu, którego wartość na przestrzeni najbliższych lat zapewne wzrośnie. Z kolei inwestorzy indywidualni traktują zakup powierzchni biurowej jako korzystniejszą alternatywę wobec kupna mieszkania na wynajem. Rynek najmu niewielkich powierzchni biurowych nie podlega dużym wahaniom cenowym, a kontrakty są zazwyczaj znacznie dłuższe niż na rynku mieszkań.

Bartłomiej Lesz z firmy Iglica Nieruchomości Komercyjne ocenia, że obecny kwartał to sezon wielkich renegocjacji, które mają związek z przeniesieniem części pracowników do pracy zdalnej (home office).
Już prawie nikt nie chce podpisywać kontraktów na okres 5 lat lub dłużej. Standardem są zapisy o możliwości rezygnacji w sytuacji pandemii i sił wyższych.
Zarządy wielu firm poszukują obiektów do relokacji, głównie na mniejsze powierzchnie. Oczekują przy tym mobilnych rozwiązań. Przykładem są biura serwisowane (ko-work) dla teamów kreowanych zadaniowo na okres jednego roku, maksymalnie dwóch lat.
Ten trend powoduje że:
* biurowce z powierzchniami serwisowanymi (rozliczane za stanowisko pracy/miesiąc) przeżywają rozkwit;
* duże open space’y (biurowce jak i galerie handlowe) zamieniają się w pustostany, bo to trudne do zaaranżowania na inne cele powierzchnie;
* powracają do łask budynki z małymi, gabinetowymi modułami biurowymi.
- W takiej sytuacji oraz przy bardzo tanich kredytach inwestycyjnych ciekawą opcją są powierzchnie na sprzedaż - mówi Bartłomiej Lesz. - Banki jeszcze nigdy nie oferowały tak taniego pieniądza na inwestycje. Dla stabilnych i przewidywalnych przedsiębiorstw to najlepszy czas na zakupy.

Jakie prognozy na najbliższą przyszłość snują przedstawiciele liczących się firm?
- Jesteśmy spokojni co do przyszłości wrocławskiego rynku biurowego - mówi Klaudiusz Pomykała, dyrektor ds. komercjalizacji w Cavatina Holding. - Każdy biznes potrzebuje własnej przestrzeni, gdzie pracownicy mogą budować więzi i poczucie zawodowej tożsamości. Dlatego w Cavatina Holding powołaliśmy zespół odpowiedzialny za projektowanie funkcjonalnej i bezpiecznej powierzchni biurowej oraz reorganizację już użytkowanej przestrzeni w nowej biurowej rzeczywistości.
Przedstawiciele firmy Rodis oceniają, że rynek powierzchni biurowej na wynajem może ulec mocnym turbulencjom przy słabnącym rynku pracy. Jednakże biura na sprzedaż, w kontekście wyjątkowo niskich w ujęciu historycznym stóp procentowych, wciąż będą traktowane jako dobra inwestycja i relatywnie bezpieczna przystań dla kapitału.
Bartłomiej Lesz z Iglicy zauważa, że pandemia sprawiła, że szefowie przedsiębiorstw są otwarci na elastyczne rozwiązania. Zarządy firm mają zazwyczaj ustalony wolumen stanowisk pracy i funkcji powierzchni - jej zakup jest w takim przypadku uzasadniony. Natomiast część zespołów działa w ramach home office lub na powierzchniach serwisowanych, objętych umową tylko na rok. Taka struktura zapewnia mobilność, pracę w małych zespołach, higienę pracy oraz przewidywalność kosztów działalności.