Najem mieszkania. O czym należy pamiętać?

Kamil Gross
Naszym Czytelnikom doradza adwokat Kamil Gross.

Do napisania tego artykułu zainspirował mnie, a właściwie sprowokował program „Uwaga” wyemitowany w telewizji TVN oraz TTV w dniu 10 kwietnia 2017 r. Przedmiotem interwencji telewizji TVN i TTV była bezradność właścicieli mieszkania, którzy oddali w najem należące do nich mieszkanie, nie otrzymywali opłat za najem ich lokalu od najemców, a w dodatku byli przez nich terroryzowani i zastraszani. W trakcie tego programu telewizyjnego zostało powiedziane wiele o bezsilności polskiego prawa wobec takich - sprzecznych z zasadami współżycia społecznego i istotą stosunku najmu działań najemców. W opisywanej przez telewizję sytuacji wynajmujący czyli właściciele mieszkania podejmowali próby dochodzenia swoich praw na drodze postępowania karnego, w szczególności wzywali Policję. Należy jednak wskazać, że takie działania nie mogły okazać się skuteczne. Stosunek najmu jest bowiem umową prawa cywilnego. Wraz z zawarciem umowy właściciele mieszkania zobowiązali się oddać najemcom mieszkanie do używania na pewien okres czasu, a najemcy zobowiązali się płacić właścicielom umówiony czynsz. Właściciele wywiązali się ze swoich obowiązków - udostępnili najemcom mieszkanie, przekazali klucze. Najemcy jednak nie kwapili się do spełniania swoich obowiązków tzn. nie płacili umówionego czynszu, a ponadto straszyli podnajęciem mieszkania rodzinie pochodzenia romskiego, czy uchodźcom. Co w takiej sytuacji robić?

STRONA INTERNETOWA ADWOKATA KAMILA GROSSA

Przede wszystkim należy podkreślić, że pomimo że zgodnie z Kodeksem cywilnym umowa najmu nieruchomości, a więc również mieszkania, zawierana na okres do roku, nie musi być sporządzona na piśmie, to jednak w każdym przypadku wynajmowania lub najmowania mieszkania powinniśmy taką umowę spisać. Często w tym celu sięgamy po dostępne w Internecie liczne wzory umów najmu. Przestrzegam jednak przed takim postępowaniem. Wielu moich klientów przynosi mi pobrane z Internetu wzorce do analizy prawnej, jednakże jak dotąd nie spotkałem się z umową pobraną z Internetu, która zabezpieczałaby interesy klienta w nawet chociażby dostatecznej mierze. Każda nieruchomość jest inna, każdy stan faktyczny i interesy stron zawierających umowę są inne, dlatego powinniśmy za każdym razem sporządzać umowę przystosowaną do naszych potrzeb. Na szczęście obserwuję, że świadomość społeczeństwa w tym zakresie stopniowo się zwiększa, na co wskazuje coraz większa liczba osób zgłaszających się z tego typu sprawami. W umowie powinny zostać przede wszystkim ściśle określone prawa i obowiązki każdej ze stron umowy. Należy pamiętać, że w przypadku braku zapisu umownego zabraniającego podnajmu oraz oddania mieszkania do bezpłatnego używania, najemca ma ustawowe prawo rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem. W skrajnym przypadku może więc dojść do sytuacji, w której najemca nie płaci czynszu właścicielom mieszkania, ale jednocześnie na tym mieszkaniu zarabia podnajmując je innym. Takim właśnie postępowaniem grozili najemcy w programie „Uwaga”. No dobrze, co jednak zrobić, jeżeli wynajęliśmy mieszkanie na podstawie takiej właśnie umowy pobranej z Internetu, która nie zabezpieczyła naszych interesów? Po pierwsze, jeżeli najemca nie płaci nam czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, możemy wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dokonajmy tego wysyłając przesyłką poleconą na adres najemców oświadczenie o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia, czyli np. ze skutkiem natychmiastowym. W ten sposób stosunek najmu zostanie w świetle prawa rozwiązany. Po zakończeniu najmu, zgodnie z Kodeksem cywilnym, najemca zobowiązany jest zwrócić nam mieszkanie w stanie niepogorszonym. Jeżeli najemca zdążył już oddać nasze mieszkanie innej osobie do bezpłatnego używania, bądź w podnajem, obowiązek zwrotu mieszkania ciąży także na tej osobie. Po drugie, jeżeli najemca nie zamierza zwrócić nam mieszkania, wezwijmy go pisemnie przesyłką poleconą do opróżnienia mieszkania z rzeczy oraz osób jego prawa reprezentujących oraz jego wydania w określonym terminie. Po tym terminie złóżmy do właściwego sądu pozew o eksmisję. W przypadku prawomocnego orzeczenia przez sąd obowiązku eksmisji najemców, sprawę skierujmy do komornika sądowego, który przeprowadzi eksmisję. W przypadku eksmisji najemcy, zaległe i niezapłaconenależności z tytułu czynszu nie przepadają nam. Mamy prawo dochodzić ich na drodze sądowej także po przeprowadzeniu skutecznej eksmisji. Następnie wymieńmy zamki w mieszkaniu i tym razem z rozwagą przygotujmy się do wynajęcia mieszkania kolejnym osobom. Jak to zrobić najlepiej?

Możliwość eksmisji nawet na podstawie prawomocnego wyroku sądu doznaje pewnych ograniczeń wynikających z przepisów prawnych. Czasem może okazać się, że jest ona w danym momencie niemożliwa. Dlatego moim klientom polecam przede wszystkim zawrzeć umowę tzw. najmu okazjonalnego. Zasady zawierania umów najmu okazjonalnego reguluje ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W celu zawarcia umowy najmu okazjonalnego zalecam zwrócić się do dobrego prawnika o przygotowanie dostosowanego do naszych potrzeb projektu umowy najmu okazjonalnego. Następnie potencjalny najemca (osoba, której chcemy wynająć mieszkanie) powinien udać się do notariusza, u którego w formie aktu notarialnego złoży oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Przyszły najemca musi znaleźć również osobę (może być to np. członek jego rodziny), która będąc właścicielem np. mieszkania, złoży przed notariuszem oświadczenie, iż w przypadku dokonania przez właściciela wynajmowanego mieszkania (czyli przez nas) eksmisji najemcy, ten ostatni będzie mógł zamieszkać u tej osoby. Dokonanie powyższych czynności prawnych spowoduje, że przebieg eksmisji będzie dużo szybszy, łatwiejszy, a przede wszystkim pewny. Nie dojdzie bowiem do sytuacji, w której komornik sądowy nie będzie mógł eksmitować najemcy. Co więcej, nie będzie również konieczne przeprowadzanie postępowania sądowego o eksmisję i uzyskania prawomocnego wyroku nakazującego eksmisję. Wystarczy bowiem, że wynajmujący wystąpi do sądu o nadanie oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji klauzuli wykonalności i będzie mógł od razu skierować sprawę do komornika sądowego, gdyż takie oświadczenie po nadaniu mu przez sąd klauzuli wykonalności jest tytułem egzekucyjnym. Najem okazjonalny to narzędzie prawne, które jest bardzo skuteczne i chroni interesy właścicieli mieszkań, którzy zamierzają je wynajmować. Koszty notarialne zamykają się w kwocie około 300 zł, a bezpieczeństwo wynajmujących jest zapewnione. Warto więc z tej możliwości skorzystać. W dobrze sporządzonych umowach najmu jak i najmu okazjonalnego można bardzo skutecznie zabezpieczyć interesy zarówno wynajmujących jak i najemców. Nie jestem jednak w stanie opisać wszystkich możliwości prawnych w niniejszym artykule. Chciałbym jednak wskazać, że oprócz umowy warto sporządzić również wykaz wszystkich urządzeń wyposażenia mieszkania, który będzie stanowić załącznik do umowy najmu. Dodatkowo można wykonać dokumentację fotograficzną i również ją załączyć do umowy. W takim spisie podajemy wszystkie urządzenia i przedmioty znajdujące się w mieszkaniu, które pozostawiamy do używania najemcy. Możemy wskazać ich stan, czyli przede wszystkim czy są nowe czy używane, a jeżeli używane to podać stopień ich zużycia. Ułatwi nam to dochodzenie ewentualnych roszczeń z tytułu uszkodzeń wyposażenia mieszkania przekraczających stopień zużycia będącego następstwem prawidłowego używania.

Bądźmy więc ostrożni zawierając jakiekolwiek umowy cywilnoprawne, ale w szczególności umowy najmu, na podstawie których wynajmujemy komuś naszą nieruchomość, albo na podstawie których najmujemy od kogoś nieruchomość. Nie lekceważmy dobrodziejstw płynących z dobrze przygotowanych umów, ani zagrożeń czyhających na nas w przypadku zawarcia nieodpowiednio przygotowanej umowy z niewłaściwą osobą, która nie zamierza przestrzegać przepisów prawa, zasad współżycia społecznego, a być może także zamierza nadużywać prawa. W przypadku wystąpienia problemów nie obwiniajmy bezrefleksyjnie systemu prawnego oraz nie oskarżajmy o bezradność Policji. Okazuje się bowiem, że polski system prawny posiada skuteczne instrumenty prawne w celu zabezpieczenia naszych interesów i dochodzenia słusznych roszczeń, jednak to my bardzo często wskutek zaniedbań, lekkomyślności i opieszałości nie potrafimy z nich korzystać i zabezpieczać się na wypadek nieuczciwości naszych kontrahentów. Aktualne jest bowiem przysłowie, o którym pisał Jan

Kochanowski w Pieśni V traktującej o najeździe Tatarów na Podole w 1575 roku: „Polak mądr jest po szkodzie”.

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie

Wykryliśmy, że nadal blokujesz reklamy...

To dzięki reklamom możemy dostarczyć dla Ciebie wartościowe informacje. Jeśli cenisz naszą pracę, prosimy, odblokuj reklamy na naszej stronie.

Dziękujemy za Twoje wsparcie!

Jasne, chcę odblokować
Przycisk nie działa ?
1.
W prawym górnym rogu przegladarki znajdź i kliknij ikonkę AdBlock. Z otwartego menu wybierz opcję "Wstrzymaj blokowanie na stronach w tej domenie".
krok 1
2.
Pojawi się okienko AdBlock. Przesuń suwak maksymalnie w prawą stronę, a nastepnie kliknij "Wyklucz".
krok 2
3.
Gotowe! Zielona ikonka informuje, że reklamy na stronie zostały odblokowane.
krok 3