Mieszkania ciągle tanieją. Co nas czeka na rynku nieruchomości? (ZOBACZ CENY)

W 2010 roku wydawało się, że kryzys z przełomu lat 2008 i 2009 mamy już za sobą. To mogło spowodować ożywienie na rynku, a tym samym wzrost cen. Ten optymizm nie trwał jednak zbyt długo, przyszła tzw. druga fala kryzysu i znowu na rynku nieruchomości zapanował marazm, który trwa do dziś.

Oczywiście, na sytuację wpływa wiele innych czynników, jak polityka kredytowa banków, wsparcie dla kupujących ze strony państwa. Trzeba też pamiętać, że Wrocław jest wielkim ośrodkiem akademickim i trzecim - czwartym rynkiem mieszkań w Polsce (po Warszawie, Sopocie i ewentualnie Krakowie) pod względem atrakcyjności. Popyt na mieszkania zwłaszcza o wysokim standardzie i dobrej lokalizacji zawsze będzie duży, a tym samym i ceny wysokie.

- Od dwóch miesięcy popyt na mieszkania wzrósł o 25 proc. w porównaniu do miesięcy zimowych. Zwiększony ruch na rynku obserwujemy zwykle na wiosnę. Jednak pomimo znaczących obniżek cen (w ciągu 5 miesięcy tego roku ceny mieszkań spadły o ok. 5 proc.), część klientów wciąż czeka na dalsze korekty cenowe - mówi Karolina Michniak, doradca ds. nieruchomości mieszkaniowych Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN).

Na sytuację na rynku nieruchomości w dużym stopniu wpływa to, co się dzieje na rynku kredytów hipotecznych. Jak pokazują najnowsze dane systemu Amron, monitorującego rynek kredytów, popyt nadal jest w miarę stabilny. Pozytywne symptomy widać w decyzjach Rady Polityki Pieniężnej, która po raz kolejny obniżyła bazową stopę procentową do rekordowo niskiego poziomu. Efekty tych obniżek widać już w wysokości płaconych rat kredytu mieszkaniowego oraz większej zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców.

Z drugiej jednak strony, popyt na kredyty może być trochę przyhamowany. Chodzi o zapowiedź Komisji Nadzoru Finansowego. Przygotowała ona nowy projekt, który mówi o obowiązkowym wkładzie własnym na poziomie 10 proc., prawdopodobnie już od początku 2014 r. Będzie to oznaczało zgromadzenie, oprócz kosztów okołotransakcyjnych, przynajmniej kilkunastu tysięcy złotych w gotówce.

W sumie jednak, dzięki niskim stopom procentowym pożyczamy na mieszkania znacznie taniej. - Pożyczając dziś 300 tys. zł na 25 lat (z marżą 1,5 proc.), trzeba się liczyć z ratą na poziomie 1624 zł miesięcznie. Dla porównania, w sierpniu 2012 roku było to 2046 zł, czyli o ponad 400 zł miesięcznie więcej - mówi Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości. - Co więcej, kontrakty terminowe na stopy procentowe (FRA) sugerują, że najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest dalsza korekta w tym zakresie. Spadek kosztu kredytu bez wątpienia wpłynie pozytywnie na skalę popytu na mieszkania - dodaje.

Niecałe dwa tygodnie temu rząd zajął się projektem ustawy, która wprowadzi na rynek nieruchomości nowy mechanizm wsparcia osób młodych w drodze do własnych "czterech kątów": "Mieszkanie dla młodych". Ma on kosztować budżet znacznie mniej niż "Rodzina na swoim", a co za tym idzie, będzie znacznie bardziej okrojony.

Trzeba też pamiętać, że nowy program dopłat ma ruszyć dopiero w 2014 roku. Trudno oszacować, jak wiele osób będzie mogło skorzystać z dofinansowania. Szacunki ministerstwa wydają się jednak nadmiernie optymistyczne. Szczególnie dotyczy to pierwszego roku działania programu. Zgodnie z projektem ustawy, w 2014 roku będzie bowiem można wykorzystać 600 mln złotych oraz nawet do połowy środków przeznaczonych na kolejne lata (2015 - 615 mln zł, 2016 - 630 mln zł, 2017 - 646 mln zł, 2018 - 662 mln zł). O tym, czy będziemy korzystać z budżetu przewidzianego na rok 2014, 2015 czy 2016, decydować ma prognozowany moment oddania inwestycji do użytkowania.

- Obniżenie stóp procentowych oraz niskie ceny nieruchomości zachęcają do inwestowania. Wprawdzie wzrosła zdolność kredytowa klientów, lecz nadal banki bardzo rygorystycznie podchodzą do oceny sytuacji ubiegających się o kredyt na zakup nieruchomości. Ich sytuację może poprawić nowa Rekomendacja S, ale niesie ona również ze sobą wymóg posiadania wkładu własnego. Dla młodych osób taka polityka może skutkować dłuższym oczekiwaniem na własne "M" i program "MdM" - mówi Karolina Michniak z WGN. - Potencjalni kupujący, którzy nie będą mogli skorzystać z tego programu, powinni zastanowić się nad zakupem nieruchomości jeszcze w tym roku. Z doświadczenia widać, że każda kolejna rekomendacja raczej ogranicza niż poluzowuje - dodaje Michniak.

Co ciekawe, badania przeprowadzone przez Lion's House pokazują, że za najbezpieczniejszą formę lokowania kapitału respondenci uważają grunty i działki. Aż co trzecia pytana osoba (34 proc.) wskazała właśnie na ziemię. Ta forma inwestowania okazała się niekwestionowanym liderem w rankingu stworzonym na podstawie głosów oddanych przez internautów. Instrumenty, które znalazły się na drugim miejscu - ex aequo złoto i gotówka w domu - otrzymały "tylko" po 13 proc. wskazań. Różnica między pierwszym i drugim miejscem wynosi więc aż 21 pkt proc. Trzy wytypowane przez autorów badania nieruchomości (ziemia, mieszkanie, nieruchomość komercyjna) za najbezpieczniejszą inwestycję uznało w sumie 47 proc. respondentów.

- Wielkie uznanie dla bezpieczeństwa związanego z inwestycjami w ziemię, podobnie jak w inne nieruchomości, wynika stąd, że tego typu inwestycje mają fizyczną, materialną formę - mówi Jerzy Węglarz z Home Broker. - Jest to przeciwwaga do wszelkiego typu instrumentów finansowych, które dziś mają zdematerializowany charakter i zazwyczaj sprowadzają się do elektronicznego zapisu. W przypadku znajdującego się na drugim miejscu złota warto też zwrócić uwagę na to, że o ile kruszec ten w powszechnym mniemaniu jest bezpieczną lokatą na czas kryzysu czy wysokiej inflacji, to w rzeczywistości inwestycje w złoto mają dziś charakter bardzo spekulacyjny - dodaje Jerzy Węglarz.

Rynek gruntów zachowuje się znacznie spokojniej niż mieszkań, choć i tu - po znaczących wzrostach trwających od 8 lat - można oczekiwać korekty trendu. Od ośmiu lat, niemalże nieprzerwanie, rosną ceny gruntów rolnych. W tym czasie wycena przeciętnego hektara wzrosła o 285 proc. Jednak ceny wrocławskich działek budowlanych ustabilizowały się.

- Średnia cena działek budowlanych za mkw. we Wrocławiu kształtuje się od 350 do 400 zł - mówi Karolina Michniak, doradca ds. nieruchomości mieszkaniowych. - W przypadku zbycia działki w szybkim okresie czasu jej cena często jest obniżona poniżej średniej ceny za mkw.
- Tymczasem ziemia jest dobrą inwestycją, choć raczej długoterminową - mówi Karolina Michniak. - Mimo to zdecydowanie większa liczba osób, bo około 80 procent, kupuje działki na własne cele mieszkaniowe.

- Jeżeli chodzi o dzielnice najchętniej wybierane przez kupujących grunt wrocławian, to od kilku lat nic się nie zmienia - mówi Genowefa Marciczkiewicz, agent w biurze nieruchomości WGN. - Najpopularniejsze jest południe Wrocławia, czyli Ołtaszyn, Krzyki.

Za metr kwadratowy ziemi będziemy musieli zapłacić tam powyżej 500 zł. Więcej chętnych zanotowano natomiast na dział-ki po zachodniej stronie Wrocławia, na Złotnikach i Stabłowicach. - W ostatnich miesiącach skanalizowano te tereny i za grunty niezalewowe płaci się już powyżej 300 zł za metr kwadratowy - mówi Genowefa Marciczkiewicz.

Osoby poszukujące czegoś tańszego mogą rozglądać się za ofertami w Kiełczowie i na Psim Polu. Tam metr kwadratowy gruntu kosztuje ok. 150 złotych. - Popyt jest jednak mniejszy niż jeszcze dwa czy trzy lata temu - mówi Genowefa Marciczkiewicz. - Potrzeba przynajmniej dwóch lat, zanim rynek znów się ożywi.