Kredyt bez wkładu własnego na ostatniej prostej. Senat „klepnął” sejmowy projekt ustawy bez poprawek. Kluczowe będą limity cen metra

Aleksandra Chomicka
Aleksandra Chomicka
Ceny mieszkań w osiedlu Szumilas, zlokalizowanym w gminie Kowale, zaczynają się od 6850 zł, znalezienie mieszkania odpowiadającego kryteriom kredytu z rządową gwarancją w takiej okolicy nie będzie problemem
Ceny mieszkań w osiedlu Szumilas, zlokalizowanym w gminie Kowale, zaczynają się od 6850 zł, znalezienie mieszkania odpowiadającego kryteriom kredytu z rządową gwarancją w takiej okolicy nie będzie problemem Materiały prasowe Robyg
Udostępnij:
Kredyt bez wkładu własnego coraz bliżej. Senat „klepnął” przedstawiony przez Sejm projekt ustawy bez poprawek. Rządowy program wspierania nabywców mieszkań rozpisano do 2032 roku. Kwota przeznaczona na ten cel z państwowej kasy będzie rosła z roku na rok. Kluczowe dla powodzenia będą limity cen metra kwadratowego. W przypadku Pomorskiego najbardziej mogą na tym skorzystać te osoby, które zdecydują się na kupno mieszkania poza aglomeracją. Szansa dla mieszkańców Trójmiasta na preferencyjny kredyt to… wyprowadzka na wieś, do sąsiedniej gminy.

Już wiadomo, że na realizację tego programu będą ograniczone środki (podobnie jak to było w przypadku programu Mieszkanie dla Młodych). Będzie nimi administrował zarządzany przez Bank Gospodarstwa Krajowego Rządowy Fundusz Mieszkaniowy. Maksymalne limity środków, jakie z budżetu państwa będą przezywane na ten cel to: 100 mln zł; w 2022 r.; 200 mln zł - w 2023 r.; 500 mln zł - w 2024 r.; 700 mln zł w 2025 r.; 900 mln. zł w 2026 r.ł; 1,2 mld zł - w 2027 r.; 1,4 mld zł w 2028 r. ;1,65 mld zł w 2029 r.; 1, 850 mld zł w 2030 r.; 2 mld zł w 2031 r. i 2,15 mld zł w 2032 r.

Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat w walucie polskiej. Warto podkreślić, że państwo udziela gwarancji osobom, które zdecydują się z niego skorzystać (a nie daje gotówkę). W przypadku rodzin bezdzietnych lub z jednym dzieckiem - to po prostu szansa na uzyskanie w banku komercyjnym kredytu wówczas, gdy nie mamy zgromadzonych oszczędności na wymagany wkład własny (teraz to 10-20 proc. wartości nieruchomości).

Państwo za pośrednictwem BGK będzie gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. Natomiast w przypadku rodzin, które zdecydują się na drugie i kolejne dziecko - BGK będzie jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z jego urodzeniem. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie 20 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko i 60 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.

Poprzednim programom (Rodzina na swoim i Mieszkanie dla młodych) zarzucano cenotwórczy charakter. Jak argumentują zwolennicy obecnej - ustawa zawiera mechanizmy, które mają ograniczać ryzyko stymulowania wzrostu cen mieszkań. Ma temu służyć wprowadzenie maksymalnego limitu ceny (w tym wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 m kw. powierzchni użytkowej finansowanego mieszkania.

Problem w tym, że oba wymienione programy również opierały się na limitach, jednak wówczas padały twierdzenia, że to właśnie one zachęcały deweloperów do podnoszenia cen. Limity ustalane są m.in. na podstawie średnich cen, a to może prowadzić do błędnych wyników. Mechanizm ten opisuje ekspert portalu GetHome.pl, Marek Wielgo.

– Średnie ceny mieszkań są standardowym wskaźnikiem branym pod uwagę przy analizie trendu rynkowego – mówi. - Jednak, żeby mieć pełniejszy obraz rynku, warto jest też analizować strukturę cenową oferowanych na nim mieszkań.

Wyjaśnia też, że w zależności od sytuacji, średnia może maskować rzeczywiste podwyżki cen, albo wywierać presję na kupujących. Jeśli zaakceptują oni stawiane przez sprzedających warunki, to ci podnoszą poprzeczkę cenową.

Z pierwszą sytuacją mieliśmy do czynienia w połowie poprzedniej dekady. Wydawało się, że ceny mieszkań są stabilne lub nawet spadają. W rzeczywistości przez cały czas rosły. W ofercie deweloperów rósł bowiem udział mieszkań z cenami poniżej średniej, a równocześnie spełniających kryterium cenowe programu Mieszkanie dla Młodych. W latach 2014-2018 na zakup takich mieszkań za kredyt można było uzyskać dofinansowaniu wkładu własnego. Problem w tym, że w niektórych miastach, m.in. w Gdańsku, deweloperzy podnosili ceny najtańszych mieszkań do ustawowego pułapu.

Tymczasem porównanie wyliczonych przez Expander wstępnie limitów, które miałyby obowiązywać dla kredytu bez wkładu własnego z przeciętnymi cenami mieszkań w największych polskich miastach pokazuje, iż te ostatnie są tak wysokie, że w niektórych aglomeracjach nie ma dużych szans na znalezienie M odpowiadającego limitom.

O tym, że pomysłodawcy zdają sobie z tego sprawę świadczy niewątpliwie fakt, że już w trakcie procedowania ustawy przewidziano upoważnienie dla Rady Ministrów pozwalające obniżyć, w rozporządzeniu, wysokość współczynników, wpływających na ustawowe limity cenowe. Warto przypomnieć, że tak już było (na początku realizacji programu Rodzina na swoim, kiedy limity okazały się zaporowe i w pierwszym roku niewiele osób z niego skorzystało).

Z wyliczeń Expandera wynika, że najtrudniejsza sytuacja jest w Krakowie i Szczecinie. W obu przypadkach limity dla rynku wtórnego będą aż o 31 proc. niższe niż przeciętne ceny (na pierwotnym różnica wynosi odpowiednio -25 proc. i -21 proc.)

Natomiast wśród miast wojewódzkich w najlepszej sytuacji będą mieszkańcy Rzeszowa, Bydgoszczy i Sosnowca. W stolicy Podkarpacie wzrośnie zapewne popyt na nowe mieszkania: limit jest o 10 proc. wyższy niż przeciętne ceny nowych lokali. W Bydgoszczy bardziej dostępne będą mieszkania z drugiej ręki: limit jest o 10 proc. niższy niż przeciętna cena.

A co w Trójmieście? Łatwiej będzie znaleźć mieszkanie odpowiadające limitom w sąsiednich gminach, jak np. Kowale czy Kosakowo, niż w Gdańsku czy Gdyni.

Ale i tak gdańszczanie mają największą szansę na uzyskanie realnej pomocy. Wyliczony przez Jarosława Sadowskiego z Expandera orientacyjny limit jest wprawdzie niższe od przeciętnej ceny mieszkania na rynku pierwotnym, ale „tylko” o 11 proc. A to oznacza, że w ogóle jest szansa coś znaleźć. Gorzej może być na rynku wtórnym, bo tam limit jest o 24 proc. niższy od orientacyjnej ceny.
W Sopocie trudno znaleźć jakiekolwiek mieszkanie w cenie, która będzie odpowiadała limitowi (niższemu niż w Gdańsku, bo wyliczonemu dla gmin sąsiadujących z miastem wojewódzkim). Wbrew pozorom nie będzie to również łatwe w Gdyni. Tam limit dla rynku pierwotnego jest o 17 proc. niższy od przeciętnej ceny metra kwadratowego nowego mieszkania. Na rynku wtórnym ta różnica powiększa się do 20 proc.

Szukając w serwisie gratka.pl znalazłam obecnie zaledwie kilka lokali za cenę, tora mieści się w limicie. Znajdują się one w dzielnicach Chylonia i Oksywie. Co do rynku pierwotnego: w żadnej z realizowanych w tych (tańszych?) dzielnicach inwestycji nie ma mieszkań, które mieściłyby się w wyliczonych „na rybkę” limitach. Może warto uzupełnić tę informację o konkret: ceny lokali w Nadmorskich Tarasach (buduje je na Oksywiu firma Murapol) oscylują w przypadku mieszkań o powierzchni do 60 m kw. w okolicach 10 tys. zł…

Warto zwrócić uwagę, jak niewiele różnią się limity w gminach sąsiadujących w Trójmiastem, a nawet w bardziej odległych miejscowościach. Warto uważnie prześledzić ceny dla innych miast i województw. Limit dla województwa mazowieckiego – prawdę mówiąc – wprawia w osłupienie. Wynika z tego – pozornie - że mieszkanie pod Warszawą można kupić taniej niż w Kartuzach czy Tczewie, czyli w miejscowościach z których da się dojechać do metropolii równie wygodnie (SKM, PKM), jak z Piaseczna czy Otwocka. Ale to właśnie takie lokalizacje będą w świetle nowego programu najbardziej atrakcyjne dla mieszkańców Pomorza, którzy zawodowo są związani z Trójmiastem. Limity są na tyle wysokie, że nie powinno być kłopotów z uzyskaniem kredytu bez wkładu własnego na prawie wszystkie lokale. Tylko – tu się można zmartwić – czy to nie spowoduje, jak prorokuje Marek Wielgo, że ceny wzrosną tam do poziomu limitów?

Kto będzie mógł korzystać z nowego programu

Nowe rozwiązanie to możliwość uzyskania kredytu bez wkładu własnego dzięki tzw. gwarancji bankowej. Państwo pokryje koszt wkładu własnego dla części kredytobiorców, dzięki czemu osoby te będą mogły zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Z gwarancji bankowej będą mogły skorzystać małżeństwa, osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko oraz osoby niepełnosprawne w stopniu znacznym lub całkowicie niepełnosprawne.

W roku wnioskowania o kredyt młodszy z małżonków nie może mieć więcej niż 40 lat. Tego wieku nie może też przekraczać wnioskujący o kredyt samotny rodzic. Warunkiem jest posiadanie zdolności kredytowej, a więc odpowiednio wysokich zarobków. Państwo pokryje do 20 proc. kwoty kredytu (ale nie więcej niż 100 tys. zł).

Na spłatę zaciągniętego kredytu będzie minimum 15 lat. Kredyt objęty gwarancją będzie udzielany wyłącznie w złotówkach i wyłącznie na nieruchomości w Polsce. Będą go oferować banki, które podpiszą odpowiednią umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Kredyt można będzie przeznaczyć na następujące cele:

  • zakup mieszkania lub domu;
  • zakup działki na cele budowlane;
  • budowę domu jednorodzinnego;
  • wkład budowlany.

Osoba, która będzie chciała skorzystać z gwarancji (w przypadku małżeństw - obie osoby) nie może posiadać domu ani mieszkania, jak również spółdzielczego prawa do domu lub mieszkania.

Zakupy róbmy racjonalnie a nie emocjonalnie KOMENTARZ

Wideo

Komentarze

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

Nikt jeszcze nie skomentował tego artykułu.
Dodaj ogłoszenie