Jak pandemia wpłynęła na budowę mieszkań? „Koszty znacząco wzrosły, ceny mieszkań nie spadną”

Przemysław Zańko
Przemysław Zańko
Mimo wcześniejszych obaw wszystko wskazuje na to, że deweloperzy poradzili sobie z pandemią i lockdownem.
Mimo wcześniejszych obaw wszystko wskazuje na to, że deweloperzy poradzili sobie z pandemią i lockdownem. Przemek Świderski / PPG
Jak pandemia wpłynęła na koszty budowy mieszkań, oddawanie inwestycji w terminie i popyt na lokale? Zapytaliśmy o to deweloperów.

Pierwsza fala pandemii zachwiała światową gospodarką, nic zatem dziwnego, że wiele branż obawia się fali drugiej. Są jednak i takie sektory rynku, które radzą sobie zaskakująco dobrze. Należy do nich budownictwo mieszkaniowe – według GUS w lipcu 2020 r. oddano w Polsce do użytkowania o 28,7 proc. więcej mieszkań niż przed rokiem. Czy to znaczy, że deweloperzy w ogóle nie odczuli pandemii? Zapytaliśmy o to firmy Bouygues Immobilier Polska, BYMADE, Eiffage Immobilier oraz ROBYG.

Pandemia a koszty budowy mieszkań. Drożej nie tylko przez wirusa

Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl, zmieniające się koszty budowy mieszkań dobrze obrazuje GUS-owski wskaźnik o mało intuicyjnej nazwie „cena 1 mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania”. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że jest to średni koszt wybudowania 1 m kw. budynku mieszkalnego w Polsce. W ostatnich latach zmieniał się on w następujący sposób:

  • I kw. 2018 r. – 4 132 zł,
  • II kw. 2018 r. – 4 294 zł,
  • III kw. 2018 r. – 4 385 zł,
  • IV kw. 2018 r. – 4 139 zł,
  • I kw. 2019 r. – 4 388 zł,
  • II kw. 2019 r. – 4 484 zł,
  • III kw. 2019 r. – 4 376 zł,
  • IV kw. 2019 r. – 4 597 zł,
  • I kw. 2020 r. – 4 567 zł,
  • II kw. 2020 r. – 5 000 zł.

Zwraca uwagę duży skok kosztowy między I a II kwartałem tego roku, na który zapewne wpłynęła pandemia. Jednak już wcześniej koszty budowy mieszkań stale rosły, co oczywiście odbiło się na cenach mieszkań.

– Koszty budowy wzrosły na przestrzeni ostatnich lat z kilku powodów, głównie ze względu na koszty robocizny, których średni wzrost tylko w pierwszej połowie 2020 r. wyniósł blisko 8 proc. – mówi Justyna Kałuża, Dyrektor ds. Rozwoju Projektów w Eiffage Immobilier Polska. – (…) Rosnące koszty budowy spowodowały większe ceny nieruchomości głównie na rynku pierwotnym.

Powodów wzrostu kosztów budowy było więcej. Jak podaje Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w ROBYG SA., budowa mieszkań podrożała także z powodu wzrostu inflacji, znacznego zwiększenia wynagrodzeń, braku pracowników w budowlance, wzrostu cen materiałów budowlanych i wydłużających się procedur administracyjnych, z którymi musieli się borykać deweloperzy.

Co ciekawe, według niektórych firm pandemia w pewnym stopniu zmieniła tę sytuację na plus.

– Zauważalnym skutkiem pandemii jest wstrzymanie części nowych projektów przez inwestorów, co przyczynia się do delikatnego spadku kosztów budowy – zauważa Ewa Skibińska, marketing manager Grupy BY MADE. – Natomiast zmian cen gruntów nie odnotowaliśmy.

Jak pandemia wpłynęła na realizację inwestycji mieszkaniowych?

Wbrew obawom pandemia nie zastopowała budów w Polsce, a związane z nią trudności na ogół udawało się pokonać. Jak informował podczas lockdownu Polski Związek Pracodawców Budownictwa, pracę utrudniały głównie przejściowe trudności z dostępnością niektórych materiałów budowlanych oraz środków ochrony osobistej dla pracowników (maseczki, płyny do dezynfekcji itp.).

– Wszystkie duże firmy wykonawcze kontynuują prace budowlane w warunkach zaostrzonego reżimu sanitarnego z wydajnością o ok. 5–20 proc. niższą w porównaniu do sytuacji sprzed pandemii – czytamy w czerwcowym komunikacie PZPB.

Jeśli chodzi o finanse, średnie i małe firmy odczuły podczas lockdownu problemy z płynnością, a w najgorszej sytuacji byli najmniejsi podwykonawcy, którym braki kadrowe i kłopoty finansowe często uniemożliwiały planową realizację zadań. Z kolei większość dużych firm poradziła sobie dzięki posiadanym rezerwom gotówki. Również deweloperzy nie mieli większych problemów.

– W tym okresie przeszliśmy na pracę zdalną, kontynuując działania i sprzedaż, prace budowlane także odbywały się niemal bez przerwy. Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę dla ponad 1000 mieszkań (…) – mówi Chojecka z ROBYG S.A. – Grupa ROBYG ma obecnie w budowie ponad 5000 mieszkań – wszystkie prace przebiegają zgodnie z harmonogramami.

Podobnego zdania są inni deweloperzy. Grupa BY MADE nie zauważyła żadnych przestojów na swoich budowach ani problemów z dostawami materiałów budowlanych, a w czerwcu bez przeszkód rozpoczęła we Wrocławiu realizację nowej inwestycji Legnicka 60C. Zgodnie z harmonogramem odbywają się też budowy ponad 1000 mieszkań w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu prowadzone przez Bouygues Immobilier Polska. Problemów nie miała także firma Eiffage Immobilier Polska.

– [Okres ten – przyp. red.] niewątpliwie wymagał większego zaangażowania ze strony naszego generalnego wykonawcy, który musiał przygotować plan awaryjny na problematyczne sytuacje, które na szczęście się nie wydarzyły – podkreśla Kałuża z EIP.

[QUIZ] Czy mógłbyś zostać deweloperem? Sprawdź, czy zarobisz miliony

Czy popyt na nowe mieszkania spadł przez pandemię?

Koronawirus SARS-CoV-2 i związane z nim zachwianie gospodarki zmusiły część Polaków do odłożenia w czasie planowanego zakupu mieszkania. Według raportu redNet Property Group i CBRE liczba sprzedawanych lokali spadła we wszystkich największych miastach:

  • Warszawa – o 55 proc. mniej sprzedanych mieszkań niż rok wcześniej,
  • Łódź – o 50 proc. mniej sprzedanych mieszkań niż rok wcześniej,
  • Trójmiasto – o 48 proc. mniej sprzedanych mieszkań niż rok wcześniej,
  • Wrocław – o 41 proc. mniej sprzedanych mieszkań niż rok wcześniej,
  • Kraków – o 37 proc. mniej sprzedanych mieszkań niż rok wcześniej,
  • Poznań – o 10 proc. mniej sprzedanych mieszkań niż rok wcześniej.

Co więcej, przez cały okres od wybuchu pandemii Biuro Informacji Kredytowej obserwowało spadek liczby udzielanych kredytów hipotecznych – przykładowo w lipcu 2020 r. sprzedano ich o 22,7 proc. mniej niż rok wcześniej. Wynikało to przede wszystkim z zaostrzenia zasad przyznawania kredytów przez banki – popyt na kredyty szybko wrócił do poziomu sprzed pandemii, jednak dziś dużo trudniej jest je dostać.

Większość deweloperów, z którymi rozmawialiśmy, twierdzi jednak, że odczuła jedynie krótkotrwały spadek popytu na mieszkania z rynku pierwotnego.

– Od połowy marca do końca kwietnia popyt na mieszkania delikatnie zmalał. W tym czasie zamknięte były biura sprzedaży – wyjaśnia Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska. – Na szczęście klienci chętnie korzystali ze zdalnych form kontaktu z doradcami i z takiej możliwości rezerwacji mieszkań oraz podpisywania umów. Po ponownym otwarciu biur sprzedaży w maju popyt wrócił do poziomu sprzed pandemii.

Grupa BY MADE podała, że jeśli chodzi o oferowane przez nią mikroapartamenty, zainteresowanie nimi wróciło do normy już w czerwcu. Ustabilizował się także popyt na większe mieszkania. Z kolei Eiffage Immobilier Polska podkreśla, że ich klienci nawet podczas lockdownu stale szukali informacji o mieszkaniach na sprzedaż.

– Aktywni byli i są zarówno klienci, którzy szukają nieruchomości na swoje potrzeby mieszkaniowe, jak i klienci inwestycyjni – podkreśla Dyrektor ds. Rozwoju Projektów w EIP. – W przypadku tych drugich zwiększył się procent osób kupujących mieszkania ze środków własnych.

Również informacje udostępnione przez grupę ROBYG sugerują, że podczas pandemii najbardziej aktywni byli przede wszystkim inwestorzy kupujący mieszkania pod wynajem. W większości nie musieli się oni bowiem przejmować zaostrzeniem polityki kredytowej przez banki.

– Warto podkreślić, że nadal ponad 45 proc. klientów ROBYG kupuje mieszkania za gotówkę – zauważa Chojecka z ROBYG S.A. – Klienci powrócili do zainteresowania zakupem mieszkania, często szukają też nowego lokum ze względu na coraz popularniejszą pracę zdalną.

Przez koronawirusa i lockdown szukamy dziś innych mieszkań

Przymusowy pobyt w domu podczas lockdownu sprawił, że wielu Polaków zaczęło dużo silniej niż dotąd odczuwać wszelkie niedogodności swoich mieszkań – niewielki metraż, brak balkonu czy trudność z wydzieleniem wygodnego miejsca do pracy zdalnej. Jak wykazało badanie firmy Cordia Polska, wśród osób, które chciałyby poprawić swoje warunki życia:

  • 85 proc. marzy o przydomowym ogródku,
  • 56 proc. wskazało, że posiadanie tarasu lub balkonu jest dziś dla nich ważniejsze niż przed pandemią,
  • z 10 do 41 proc. wzrósł odsetek osób uważających, że osobny gabinet do pracy jest w mieszkaniu ważny lub bardzo ważny.

Również zdaniem deweloperów pandemia nieco zmieniła preferencje klientów. Przede wszystkim osoby szukające mieszkań dużo częściej wolą kontakt telefoniczny lub online. Zdaniem Grupy ROBYG ten trend już z nami zostanie, jest bowiem z perspektywy klienta szybszy i wygodniejszy – może on obejrzeć bez wychodzenia z domu projekty i wizualizacje mieszkania, a nawet wybrać się na wirtualny spacer po inwestycji. Klienci szukają też jednak nieco innych lokali niż przedtem.

– Obecnie notujemy większe zainteresowanie mieszkaniami z ogródkiem – przyznaje Chojecka z ROBYG S.A. – W ostatnim czasie w inwestycjach, gdzie mogliśmy sobie na to pozwolić, przeprojektowaliśmy mieszkania na parterze tak, żeby powiększyć ogródki. Klienci pytają też częściej o mieszkania z balkonami i tarasami (...). Ogólnie preferencje klientów nie zmieniły się istotnie – więcej nabywców szuka nieco większych metraży, ale nadal najbardziej popularne są mieszkania mniejsze.

Nie tylko pandemia wpływa jednak na to, jakich mieszkań szukają klienci deweloperów. Zdaniem Grupy ROBYG Polacy coraz częściej zwracają uwagę na kwestie takie jak infrastruktura i tereny zielone na osiedlach oraz udogodnienia dla osób starszych i niepełnosprawnych. Oczekują też od deweloperów stosowania nowoczesnych technologii takich jak fotowoltaika, oświetlenie LED, instalacje światłowodowe czy inteligentne systemy monitoringu i bezpieczeństwa.

Nieco inne potrzeby, jak przyznaje Grupa BY MADE, mają inwestorzy.

– Pandemia wywołała (...) zmiany w preferencjach naszych klientów, którzy obecnie najbardziej interesują się mikroapartamentami dwupokojowymi. W budynku Legnicka 60C takie lokale mają od 24 do 30 mkw. powierzchni – wyjaśnia Skibińska z Grupy BY MADE. – W trwającej sytuacji są atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ ich kupno jest metodą zabezpieczenia kapitału przed zwiększającą się inflacją.

Jaka przyszłość czeka budownictwo mieszkaniowe? Deweloperzy pełni optymizmu

Unormowanie sytuacji w budownictwie mieszkaniowym oraz na rynku pierwotnym pozwala mieć nadzieję, że najgorsze już za nami. Wiele osób wciąż obawia się jednak skutków drugiej fali pandemii, choć są i tacy, którzy upatrują w niej szansy na spadek cen mieszkań. Deweloperzy są jednak zdania, że ich sektor rynku przetrwa pandemię w dobrej kondycji.

– Rynek nieruchomości mieszkaniowych, na którym działamy, prawdopodobnie nie będzie dotknięty tak negatywnie, jak inne branże – choć można zakładać brak podaży gruntów w głównych miastach, dłuższe procedury wydawania pozwoleń przez lokalne władze, niższą podaż mieszkań niż przed pandemią, jak również niskie oprocentowanie wprowadzane przez bank centralny – wylicza Chojecka z ROBYG S.A.

Zdaniem przedstawicieli Eiffage Immobilier Polska obecnie sytuacja na rynku ustabilizowała się, a inwestycja w nieruchomości wciąż jest dla wielu osób atrakcyjna, co dobrze wróży na przyszłość. Optymistyczne wydają się też Grupa BY MADE oraz Grupa ROBYG, które podkreślają, że wciąż szukają kolejnych działek pod nowe inwestycje. Dobrej drugiej połowy roku spodziewa się też Eiffage Immobilier Polska.

– Pomimo nie najlepszego kwietnia, sprzedaliśmy [w II kwartale 2020 r. – przyp. red.] 180 mieszkań – podkreśla Justyna Kałuża z EIP. – To więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, kiedy sprzedaliśmy 167 lokali. Spodziewamy się, że w kolejnych miesiącach roku popyt utrzyma się na obecnym, zadowalającym poziomie. Niewykluczone nawet, że klienci będą zgłaszać większe zapotrzebowanie na mieszkania.

W związku z dobrą sytuacją na rynku deweloperzy nie spodziewają się spadków cen mieszkań. Jak dotąd według danych Narodowego Banku Polskiego koszt zakupu mieszkania zatrzymał się w największych miastach na poziomie zbliżonym do marcowego, a ewentualne spadki były raczej symboliczne.

Najnowsze oferty na Black Friday

Materiały promocyjne partnera

Tanieją mieszkania. Rekordowa liczba ofert sprzedaży

Wideo

Materiał oryginalny: Jak pandemia wpłynęła na budowę mieszkań? „Koszty znacząco wzrosły, ceny mieszkań nie spadną”

Komentarze 1

Komentowanie artykułów jest możliwe wyłącznie dla zalogowanych Użytkowników. Cenimy wolność słowa i nieskrępowane dyskusje, ale serdecznie prosimy o przestrzeganie kultury osobistej, dobrych obyczajów i reguł prawa. Wszelkie wpisy, które nie są zgodne ze standardami, proszę zgłaszać do moderacji. Zaloguj się lub załóż konto

Nie hejtuj, pisz kulturalne i zgodne z prawem komentarze! Jeśli widzisz niestosowny wpis - kliknij „zgłoś nadużycie”.

Podaj powód zgłoszenia

G
Gość

Uwaga, artykuł sponsorowany :)