Budujemy dom bez pozwolenia - przepisy, działka, projekt, realizacja

Początek roku przyniósł spowolnienie dynamiki sprzedaży nowych mieszkań. Szczególnie źle przedstawia się sytuacja np. we Wrocławiu, gdzie według danych portalu www.rynekpierwotny.pl w ujęciu rocznym sprzedaż spadła aż o 69 proc. (1018 w lutym 2021 r. i 311 w lutym 2022 r.), natomiast miesięcznym o 41 proc. (527 w styczniu 2022 r.). Może się to też przełożyć na skierowanie większej uwagi na opcję wybudowania domu na własnej działce.

Po zmianie prawa dotyczącego budowy domów mamy obecnie trzy kategorie nieruchomości, które może dotyczyć uproszczona procedura. Są to budynki rekreacji indywidualnej do 35 mkw., do 70 mkw. oraz budynki mieszkalne jednorodzinne do 70 mkw. powierzchni zabudowy.

Pierwszą kategorię domów można było realizować już wcześniej i obecnie cieszy się dużą popularnością. Taka budowa jest najmniej skomplikowana; wymaga wypełnienia prostego wniosku oraz załączenie szkiców budynku i zagospodarowania działki. W tej procedurze nie jest wymagany udział architekta, a budynek można postawić praktycznie na dowolnej działce, ponieważ nie musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie jest wymagana też decyzja o warunkach zabudowy.

Ale budynek nie może mieć pełnego piętra a jedynie antresolę, a obrys zewnętrzny może mieć maksymalnie 35 mkw. W praktyce daje to do maksymalnie 55 mkw. powierzchni użytkowej. Należy pamiętać, że brak udziału architekta dotyczy tylko procedury zgłoszenia, a budynek rekreacji indywidualnej zgodnie z przepisami musi spełniać szereg przepisów i norm budowlanych.

Wraz ze zmianą przepisów wprowadzono możliwość budowy większych budynków rekreacji indywidualnej do 70 mkw. Procedura zgłoszenia jest taka sama jak przy mniejszych nieruchomościach. Aby zachować ład przestrzenny w przepisach wprowadzono wymóg, że budynek może powstać na działce objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.

Ważne jest, aby w planie miejscowym lub warunkach zabudowy był zapis, że budynek rekreacji indywidualnej jest dopuszczony, ponieważ wbrew powszechnemu przekonaniu na działkach o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej nie uda się wybudować obiektu rekreacyjnego. W tym wypadku również dopuszczalna jest jedynie antresola, a dodatkowo wprowadzono ograniczenia rozpiętości elementów konstrukcyjnych do 6 m i wysięgu wsporników do 2 m.

- Budynek rekreacji indywidualnej do 70 mkw. to najciekawsza nowość w polskim prawie, daje bardzo duże możliwości przestrzenne i użytkowe, przy minimalnych wymaganiach formalnych - mówi Krzysztof Kostecki, architekt i producent popularnych domów na zgłoszenie Hyta.

Trzecim, budzącym największe emocje rodzajem, są domy jednorodzinne o powierzchni zabudowy do 70 mkw. Ta opcja daje możliwość wybudowania pełnego piętra, co oznacza że budynek może mieć w całości ponad 100 mkw. powierzchni użytkowej.

Należy pamiętać, że jest to pełnoprawny budynek mieszkalny, w którym można się zameldować i mieszkać przez cały rok. W tym wypadku pomimo, zniesienia części wymogów, procedura zgłoszenia jest najbardziej wymagająca, należy złożyć w urzędzie pełnobranżowy projekt budowlany sporządzony przez architekta.

Przed wykonaniem projektu należy zlecić badania gruntu oraz wykonanie mapy do celów projektowych. Ale przy realizacji takiego budynku zniesiono obowiązek ustanowienia kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy.

Rząd chce udostępnić za darmo katalog budynków jednorodzinnych do 70 mkw, ale w wypadku skorzystania z gotowego projektu rządowego, wymagana będzie adaptacja przez lokalnego architekta. Należy pamiętać, że by skorzystać z uproszczonej procedury, obszar oddziaływania budynku musi w całości mieścić się na działce inwestora, o powierzchni nie mniejszej niż 500 mkw. Działka musi być objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a gdy go nie ma, można uzyskać decyzję o Warunkach Zabudowy w przyspieszonej procedurze 21 dni.

Wraz z projektem domu jednorodzinnego trzeba złożyć oświadczenie, że budowa ma na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Należy potwierdzić stan faktyczny i prawny na dzień, w którym jest ono składane (pod rygorem odpowiedzialności prawnej). Taki zabieg ma przeciwdziałać nadużyciom rynkowym. Pomimo że ustawa nie określa warunków sprzedaży lub wynajmu takiego domu, można to zrobić, jeśli sytuacja będzie rzeczywiście tego wymagać.

Oczywiście zanim rozpoczniemy budowę domu, musimy mieć już działkę. Na rynku dostępnych jest jeszcze wiele ładnych i atrakcyjnie położonych działek. Bardziej wnikliwa analiza pozwoli również na znalezienie gruntu w atrakcyjnej cenie.

- Wraz ze zmieniającą się porą roku widzimy rosnące zainteresowanie gruntami już nie tylko pod tzw. second home, ale również jako alternatywę dla życia w mieście - mówi Karol Bocheński, CEO platformy Buylando oferującej nieruchomości gruntowe. - Najpierw pandemia, teraz konflikt na wschodzie Europy wpływają istotnie na proces postrzegania i myślenia Polaków o miejscu zamieszkania - już niekoniecznie musi być to gęsto zaludnione miasto, a bardziej mniejszy domek na własnej działce albo pod samym miastem albo nieco dalej, np. w górach. Wiele ułatwiło też otwarcie się społeczeństwa czy firm na pracę zdalną - dodaje Karol Bocheński.

Coraz większym wyzwaniem staje się jednak sfinansowanie takiego zakupu.
- Kredytem hipotecznym sfinansować można nie tylko zakup mieszkania czy domu, ale również działki budowlanej. Możliwe jest uzyskanie kredytu na zakup działki i budowę domu jednocześnie. Wówczas jednak wymagany jest wkład własny na poziomie minimum 10-20 proc. w zależności od banku - mówi Agnieszka Stachura, specjalista ds. produktów bankowych Power Finances - Grupa Finansowa Power Holding.

Jeżeli mamy już działkę, a chcemy skredytować budowę domu, wówczas działka może stanowić wkład własny, a na budowę zaciągamy kredyt hipoteczny. Wszystko zależy od potrzeb kredytobiorcy i wartości poszczególnych składowych, np. wartości samej działki.

- Proces uzyskania kredytu na dom z prefabrykatów czy budowany metodą tradycyjną jest analogiczny. Wyjątkiem jest dom, który będzie posiadał certyfikat energetyczny, co przyczynia się do redukcji zużycia energii związanej z użytkowaniem budynku. Dla domów ekologicznych oraz pasywnych banki mają preferencyjne warunki finansowania - dodaje Agnieszka Stachura.

Przepisy są w tej kwestii dość jasne. Każdy, pod warunkiem, że inwestycja zaspokaja jego własne potrzeby mieszkaniowe lub rekreacyjne. Przy czym nie ma znaczenia stan cywilny, status społeczny czy sytuacja rodzinna. Samą budowę można rozpocząć niemal z marszu. W przypadku domu jednorodzinnego należy jednak przed rozpoczęciem budowy powiadomić Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego.

Pomijając tradycyjne techniki budowlane, które zwłaszcza w dzisiejszych warunkach niosą za sobą ryzyko w postaci trudnych do przewidzenia kosztów budowy, warto wziąć pod uwagę budowę budynków, szczególnie tych do 35 m2, w drewnianej, szkieletowej technologii skandynawskiej. Sprawdzona, solidna i przede wszystkim ekologiczna, w niczym przy tym nie ustępuje technologii murowanej. Na tamtejszym rynku obecna jest od dwustu lat. Co warto podkreślić, jest oczywiście o wiele szybsza w realizacji.

- Prefabrykacja w technologii szkieletowej to przyszłość na najbliższe 20-30 lat - mówi Krzysztof Kostecki. - Aktualnie intensywnie pracujemy nad inteligentnymi rozwiązaniami instalacyjnymi, które w połączeniu z technologią fotowoltaiczną i bankami energii pozwolą na stworzenie samowystarczalnego domu.

Budynek będzie kontrolował np. ciepło, oświetlenie czy stan naładowania baterii solarnych i wytwarzanie prądu. Taki dom będzie można połączyć z samochodem elektrycznym, który dodatkowo będzie mógł pełnić funkcję magazynu i tym samym oddawać energię do domu. Dom energooszczędny nie potrzebuje dużo mocy, więc użytkowanie go dzięki takiej technologii będzie możliwe bez dostępu do sieci elektryczne - dodaje Krzysztof Kostecki.

W połączeniu z własną wodą ze studni wierconej, którą można wykonać bez pozwolenia wodnoprawnego, oraz przydomowej oczyszczalni ścieków, budynki takie będą uniezależnione od infrastruktury zewnętrznej.

Czy budowa mniejszych, prefabrykowanych, ale inteligentnych i energooszczędnych domów to rzeczywiście przyszłość? Biorąc pod uwagę szereg wyzwań, przed którymi stoi rynek nieruchomości, a także zmieniające się oczekiwania i wymagania klientów, wydaje się, że kierunek ten jest nieunikniony. Jeśli tak się stanie, będzie to też istotna korzyść dla krajobrazu oraz wystawionego na coraz większą próbę środowiska naturalnego.

Kredytem hipotecznym można sfinansować nie tylko zakup mieszkania czy domu, ale również działki budowlanej.